Lakóház garázzsal történő bérbeadásának áfarendszerbeli megítélése

Kérdés: Az önkormányzatunk tulajdonában álló különféle ingatlanok egy részét az önkormányzati tulajdonban álló gazdasági társaság bérbeadás útján hasznosítja. A bérbe adott ingatlanok között van olyan, ahol az ingatlan részét képezi a garázs is (tehát a lakás céljára épült ingatlan és a garázs egy ingatlant képez, egybeépült), és a bérleti szerződésben az önkormányzat, azaz az önkormányzati tulajdonban álló társaság a lakóépületet a garázzsal együtt adja bérbe. Ilyen esetben, amikor egy ügylet keretében lakóingatlan és garázs bérbeadására is sor kerül, a garázs bérbeadását önálló ügyletként vagy adott esetben a lakóingatlan bérbeadásához kapcsolódó járulékos szolgáltatásként kell-e kezelni?
Részlet a válaszából: […] ...b) pontjában foglalt előírást ültetik át a magyar jogba.Ha a bérbeadásnak egyaránt tárgyát képezi egyetlen ügylet keretében a lakóingatlan és a garázs, abban az esetben vizsgálandó a komplex ügyletek áfaszempontú megítélésére vonatkozó szabályok adott...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2024. február 13.

5%-os áfa alkalmazása új ingatlan értékesítése esetén – többlakásos épület lakófunkciójának elhatárolása

Kérdés: Önkormányzatunk városrehabilitációs programja keretében egy kivitelezőtől többlakásos épületegyüttes kivitelezését rendelte meg. Az ingatlan 48 lakásos társasház, mely 18 szociális alapú és 30 db piaci alapú önkormányzati bérlakást foglal magában. Egyetlen lakás hasznos alapterülete sem haladja meg a 150 nm-t. Az ingatlan alatt mélygarázs kerül kialakításra. Az ingatlan leg-alsó szintjén a mélygarázst és a hozzá tartozó területet nem lakófunkcióként vettük számításba. A lakások funkcionális működtetéséhez tartozó tárolók a lakófunkcióhoz tartozó helyiségként kerültek beszámításra. A földszinten helyet kap egy szociális iroda és néhány közösségi használatra kialakított helyiség, melyek területe szintén nem lakófunkcióként került beszámításra. A kivitelezői vállalkozói szerződés tervezete a pénzügyi ütemezésre az arányos előrehaladást alkalmazza. A kivitelező a teljesítési jelentések és számlázás ütemét a 25%-os, 50%-os, 75%-os és 100%-os készültségi fokok elérésekor aktiválja. Valamennyi, az előrehaladás során benyújtott számla esetében az áfa-hozzárendelést – tekintve, hogy az Áfa-tv. alapján a fordított adózás szabályai szerint önkormányzatunk állapítja meg az áfát – ezen arányok alapján kívánjuk megvalósítani. A lakófunkció és nem lakófunkció/gazdasági funkció közötti területi megoszlás alapján megállapított százalékos megosztás, illetve százalékos arány, az 5 százalékos és 27 százalékos áfa ennek megfelelő alkalmazása, valamint a készültségi fokok szerinti teljesítés és számlázás üteme megfelel-e az Áfa-tv. előírásainak?
Részlet a válaszából: […] ...értelmében 5 százalékos adómérték vonatkozik a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakásra, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert (kivéve a...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2022. február 8.

Ingatlanátalakítás, -felújítás, -korszerűsítés áfája

Kérdés: 2016-ban vásároltunk egy "kivett lakóház, udvar" megnevezésű ingatlant. Az ingatlan egy 540 m2 telken álló, 300 m2 alatti lakóépület/ház. Az 1987-ben épült épületnek, illetve az ingatlannak soha nem volt használatbavételi engedélye. Az eladónak a lakcíme oda volt bejelentve, de ismereteink szerint nem lakott ott életvitelszerűen.
Az ingatlanon 2017-ben átalakítási, korszerűsítési és felújítási munkák kezdődtek, amely munkák nem engedélykötelesek, hanem bejelentéskötelesek voltak. Az építéshatósági bejelentést megtettük, az e-naplót szabályszerűen megnyitottuk. A kivitelezés az épület 300 m2 alatti jellegét nem érintette, az alapterület nem változik. Az épületet ugyanakkor szerkezetig visszabontattuk, azon jelentős átalakítási, korszerűsítési és felújítási munkák kerülnek elvégzésre. 2019 májusában a generálkivitelező szerződésszegést követett el, ennek okán a generálkivitelezési szerződéstől visszamenőleges hatállyal elálltunk.
Ezt követően az ingatlanpiacon kialakult helyzet miatt 2021-ig az építési munka állt. 2021 májusában az átalakítási, korszerűsítési, felújítási, építési munkák befejezésére új generálkivitelezési szerződést kötöttünk egy másik generálkivitelező céggel. Mivel az ingatlannak korábban soha nem volt használatbavételi engedélye, a 300 m2 alatti, a jelen átalakítási, korszerűsítési, felújítási, építési munkák esetén 5 százalékos vagy 27 százalékos adómértéket kell alkalmazni?
Részlet a válaszából: […] ...megválaszolásához a megfelelő kiindulópontot "Az új lakások, lakóingatlanok értékesítésének adómértéke" című 2021/1. Adózási kérdés adja, mely a NAV honlapján elérhető.Az Áfa-tv. 82. §-ának (2) bekezdése és 3. számú melléklete I. részének 2021...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2021. december 14.

Ingatlan értékesítése

Kérdés: Önkormányzatunk megosztás után értékesíteni kívánja a következő ingatlant: 11 ha 8944 m2 nagyságú, kivett telephely megnevezésű ingatlan megosztásra kerül az alábbiak szerint:
– kivett telephely 1 ha 4157 m2 nagyságú,
– kivett telephely 10 ha 4175 m2 nagyságú ingatlanokra, továbbá
– 612 m2 nagyságú terület beolvad a szomszédos kivett közterület megnevezésű ingatlanba.
A megosztás után kialakuló 1 ha 4157 m2 nagyságú ingatlant lakóépületek építésére az önkormányzat eladásra kínálja, mely területen jelenleg egyetlen 115 m2-es nagyságú, autószerelő műhelyként bérbe adott épület található, melynek területaránya a teljes értékesíteni kívánt telek összterületéhez képest 0,8%. Az önkormányzat hatályos építési szabályzata alapján a terület lakóövezet beépítésre szánt terület besorolású. Önkormányzatunk az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének I) pontja alapján a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbe adása tevékenységére adómentesség helyett az általános szabályok szerinti adókötelessé tételt választotta, ingatlanértékesítés vonatkozásában azonban nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével. Tekintettel arra, hogy az 1 ha 4157 m2 nagyságú lakóépület céljára értékesíteni kívánt ingatlanon egy 115 m2 nagyságú épület áll, ingatlanértékesítés tekintetében beépített ingatlannak vagy építési teleknek tekinthető-e?
Részlet a válaszából: […] ...is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma). A fogalommeghatározásból adódóan építménynek minősülnek a lakó- és nem lakóingatlanokon túl az egyéb építmények is, például a csővezetékek, elektromos berendezések, kerítés stb.Az Áfa-tv. az...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2021. június 29.

Ingatlanfelújításhoz kapcsolódó áfa levonhatósága

Kérdés: Önkormányzatunk tulajdonában álló egyik gazdasági társaság – amely csak adóköteles gazdasági tevékenységet folytat – a tulajdonában lévő, ugyanazon helyrajzi számon nyilvántartott két lakóingatlant 2020-ban átalakította, felújította, a két lakóingatlanból egy ingatlant hozott létre, azokban irodákat alakított ki, és az ingatlant az átalakítást követően irodaházként adóköteles gazdasági tevékenységének céljára használja. A felújítást, átalakítást követően az ingatlan-nyilvántartásban lakás megnevezéssel szereplő ingatlanok irodává történő átminősítése megtörtént. Az ingatlanok felújításához, átalakításához kapcsolódóan a társaság szeretne adólevonási jogot érvényesíteni, azonban az Áfa-tv. a levonási tilalmak körében kimondja, hogy nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított áfa, és a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított áfa sem. Kétségtelen, hogy amikor a termékbeszerzésekre és a felújításhoz szükséges szolgáltatások igénybevételére sor került, akkor még lakóingatlanként voltak nyilvántartva az ingatlanok, azonban az átalakításokat követően az ingatlan(ok) rendeltetése ténylegesen megváltozott, már nem minősül lakóingatlannak, és ezt a tényt az ingatlan-nyilvántartás is rögzíti. Jogosult a társaság a fent említett lakóingatlanok átalakításához eszközölt beszerzésekben rá áthárított áfát levonásba helyezni?
Részlet a válaszából: […] ...felmentést ad a tilalom alól. A 124. § (1) bekezdésének i) pontja szerint a 120. és 121. §-tól függetlenül nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó, továbbá ugyanezen szakasz...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2021. május 11.

Komplex szolgáltatások megítélése

Kérdés: Egy társaság új építésű társasházi lakások – kulcsrakész – kivitelezését vállalja vevői számára, amely projektek egy része megfelel az 5 százalékos adókulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a társaság a vevőivel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben, illetőleg szerződésekben az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalja a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében. A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg-, melegburkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése), amelyeknek a társaság igyekszik eleget tenni. Tekintettel azonban arra, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, és mert ezek rendszerint jóval – esetenként hónapokkal – az adásvételi szerződés megkötése után merülnek fel, ezen kérések megvalósítására a társaság pótmunkaként tekint. Ennek megfelelően a vevők által megrendelt és a társaság által elvégzendő pótmunkák miatt a felek nem módosítják az adásvételi szerződésüket, hanem azt egy külön ügyletként, vállalkozási szerződésként kezelik, és azzal az adásvételi szerződéstől függetlenül, külön számolnak el, amelynek megfelelően a társaság minden esetben 27 százalékos áfatartalom mellett állítja ki a vevők részére a számláit ezen pótmunkákról. Helyes a fenti eljárás, vagy a társaságnak ezen (pót)munkákat az adásvételi ügylettel együtt komplex szolgáltatásként kell kezelnie, amelynek tekintetében a főszolgáltatás az adásvételi ügylet, amely így meghatározza a szolgáltatásegység adójogi sorsát, és amelyből következően a társaságnak ezen (pót)munkákat 5 százalékos áfa mellett kell számláznia a vevők felé? Jól értelmezzük-e, hogy a társasházi lakások – függetlenül attól, hogy elnevezésük nem az Áfa-tv. szövege szerinti "többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás", amennyiben a négyzetméterre vonatkozó kritériumok is teljesülnek az egyes lakások esetében – megfelelnek az Áfa-tv. 3. számú mellékletében foglalt előírásoknak?
Részlet a válaszából: […] ...szerint 5 százalékos adómérték alá tartozik a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, továbbá...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2020. október 13.

Szálláshely-szolgáltatók turizmusfejlesztésihozzájárulás-fizetési kötelezettsége 2020-tól

Kérdés: Érinti-e a költségvetési szerveket a szálláshely-szolgáltatás utáni turizmusfejlesztésihozzájárulás-fizetési kötelezettség?
Részlet a válaszából: […] ...engedélyezési okok miatt nem szálláshely-szolgáltatásként kezelik áfa-adójogilag, tehát pl. adómentes bérbeadásként, vagy ha a nem lakóingatlanok bérbeadására választottak áfakötelezettséget, akkor 27%-os adóval számlázzák. Előfordul, hogy az önkormányzat...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2020. február 4.

Szállodaként hasznosított ingatlan bérbeadása

Kérdés: Számos ingatlan áll önkormányzatunk tulajdonában, amelyeket különböző módon hasznosítunk. Ezek között található egy, korábban szállodaként funkcionáló épület is (eredetileg sem lakás céljára létesítették), amelyet felújítottunk, és amelyet bérleti szerződés alapján egy magyar társaságnak bérbeadunk. Az Áfa-tv. 86. §-a (2) bekezdésének a) pontja szerinti szálláshely-szolgáltatási tevékenységet a társaság végzi, önkormányzatunk csak a tulajdonában lévő ingatlant adja bérbe. Helyes az álláspontunk, mely szerint az önkormányzatunk által teljesített bérbeadás az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerinti tevékenységnek minősül, és nem tartozik a 86. § (2) bekezdésének a) pontja szerinti kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás körébe, és mivel az ingatlanok bérbeadására önkormányzatunk adókötelezettséget választott, a szolgáltatást 27 százalékos áfa terheli? Jól gondoljuk, hogy a felújítással kapcsolatban önkormányzatunkra átterhelt áfa levonásba helyezhető, tekintve hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban nem lakó-házként vagy lakásként van bejegyezve?
Részlet a válaszából: […] ...módon hasznosítja.Az Áfa-tv. 124. §-a (1) bekezdésének i) pontja értelmében a 120. és 121. §-tól függetlenül nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó. A 124.?§ (2) bekezdésének...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2018. április 17.

Lakóház építése során végzett építési munkákra alkalmazandó adómérték

Kérdés: Magánszemélyek egy csoportja egy építési vállalkozót tervez megbízni, hogy az általuk tulajdonolt telken számukra egy társasházat építsen fel. A megbízás végrehajtása révén a magánszemélyek a megépült és használatbavételi engedéllyel rendelkező házban az egyes lakások tulajdonosaivá válnak, ezért teljesül az Áfa-tv. 10. §-ának d) pontja szerinti termékértékesítés. Az egyes lakások mind 150 nm nagyság alattiak, így mindegyik esetében alkalmazható az Áfa-tv. 3. sz. mellékletének 50. pontja, ezért a lakások értékesítését 5 százalékos áfa terheli. Mindazonáltal vannak olyan megépítendő objektumok, elvégzendő építészeti munkák, amelyek esetében nem határozható meg egyértelműen az alkalmazandó adómérték.
Az alábbi objektumok, építészeti munkák esetében tehát kérdésünk az, hogy azok milyen adómérték alá tartoznak:
- a társasház alatt fedett parkoló épül autóbeállókkal és tárolókkal;
- a domboldalon felépítendő ház mellett statikailag szükséges egy támfal, ehhez pedig szivárgórendszer építése a csapadékvíz és egyéb vizek elvezetésére, ezáltal a támfal statikai állapotának biztosítására, a föld megcsúszásának elkerülésére;
- a lakóház felépítéséhez szükséges elkészülniük a következő munkálatoknak: kukatároló, kerítés, útcsatlakozás, járda, közműcsatlakozás megépítése;
- az építési hatóság a lakóház mellett a kert kialakításáról is rendelkezett, az építési engedélyben előírta meghatározott növénytámfalak létesítését, valamint a kivágott fák helyett újak telepítését meghatározott mennyiségben.
A fenti munkák elvégzésére a lakóház építésére vonatkozó szerződés alapján kerül sor, azaz a vállalkozó ezeket nem tervezi külön számlázni, hanem ezek beépülnek a lakóház megépítésének árába, de kérdésként merült fel, hogy szükséges-e ezek különbontása és a kedvezményes lakókulcstól eltérő áfakulccsal való kezelése?
Részlet a válaszából: […] ...tehát 5 százalékos adómérték alá tartozik a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, továbbá...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2016. október 11.

Lakóingatlanokra vonatkozó kedvezményes adómérték

Kérdés: 1. Az adóhatóság honlapján 2016. február 2-án megjelent "Gyakran ismételt kérdések a lakásértékesítés 5%-os adómértékével összefüggésben I." című tájékoztató 11. pontja szerint amennyiben a vállalkozási szerződés alapján megvalósuló társasházépítés megfelel az Áfa-tv. 10. §-a d) pontjában foglaltaknak, az 5%-os adómérték alkalmazható, feltéve hogy az átadásra kerülő ingatlan megfelel az Áfa-tv. 3. számú melléklete I. részének 50. vagy 51. pontjában foglaltaknak. Kérdésem az, hogy a társasházban kialakítandó/kialakított lakásoknál külön-külön kell-e megvizsgálni, hogy azok megfelelnek-e a 3. számú melléklet ide vonatkozó rendelkezéseinek?
2. Figyelemmel a lakóingatlan Áfa-tv.-beli fogalmára, mely szerint nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület, kérdés a következő ügylet megfelelő áfakezelése. Adott egy családi ház, melynek az alsó szintjén található egy garázs. A vevő a családi ház megvásárlásával a garázst is megveszi. Az Áfa-tv. 70. §-a (1) bekezdésének b) pontja alapján beletartozhat-e a garázs a családi ház értékesítésének adóalapjába, s ezáltal adózhat-e 5 százalékos adómértékkel?
3. A Nemzetgazdasági Minisztérium "Lakásépítéshez igényelhető állami támogatásokról" címmel megjelent tájékoztatója a támogatás igénylésével összefüggésben az Áfa-tv. 10. §-ának d) pontja kapcsán akként fogalmaz, hogy abban az esetben, "ha az építtető magánszemély olyan kivitelezőnek ad megbízást, amely a felépítendő lakóingatlan használatbavételre és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas állapotban való átadását vállalja a megrendelő részére, az a hivatkozott rendelkezés értelmében ingatlanértékesítésnek minősül, ezért arra a kedvezményes adókulcs alkalmazandó, adó-visszatérítés nem igényelhető".
Ezzel szemben az adóhatóság honlapján 2016. február 2-án megjelent "Gyakran ismételt kérdések a lakásértékesítés 5%-os adómértékével összefüggésben I." című tájékoztató 10. pontja kimondja, hogy a kivitelező által teljesített ügylet Áfa-tv. 10. §-ának d) pontja szerinti megítélését "nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlanátadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg. Mivel a kivitelező által teljesített ügylet termékértékesítésnek minősül, amennyiben az értékesített szerkezetkész lakóingatlan megfelel az Áfa-tv. 3. számú melléklete I. részének 51. pontjában foglaltaknak, az ügyletre 5%-os adómérték vonatkozik." Véleményem szerint a két álláspont ellentmondásban áll egymással. Kérem válaszukat, hogy a két álláspont közül melyik a helyes.
Részlet a válaszából: […] ...5 százalékos adómértékkel adózik a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2016. augusztus 30.
1
2
3