Ingatlan értékesítése

Kérdés: Önkormányzatunk megosztás után értékesíteni kívánja a következő ingatlant: 11 ha 8944 m2 nagyságú, kivett telephely megnevezésű ingatlan megosztásra kerül az alábbiak szerint:
– kivett telephely 1 ha 4157 m2 nagyságú,
– kivett telephely 10 ha 4175 m2 nagyságú ingatlanokra, továbbá
– 612 m2 nagyságú terület beolvad a szomszédos kivett közterület megnevezésű ingatlanba.
A megosztás után kialakuló 1 ha 4157 m2 nagyságú ingatlant lakóépületek építésére az önkormányzat eladásra kínálja, mely területen jelenleg egyetlen 115 m2-es nagyságú, autószerelő műhelyként bérbe adott épület található, melynek területaránya a teljes értékesíteni kívánt telek összterületéhez képest 0,8%. Az önkormányzat hatályos építési szabályzata alapján a terület lakóövezet beépítésre szánt terület besorolású. Önkormányzatunk az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének I) pontja alapján a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbe adása tevékenységére adómentesség helyett az általános szabályok szerinti adókötelessé tételt választotta, ingatlanértékesítés vonatkozásában azonban nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével. Tekintettel arra, hogy az 1 ha 4157 m2 nagyságú lakóépület céljára értékesíteni kívánt ingatlanon egy 115 m2 nagyságú épület áll, ingatlanértékesítés tekintetében beépített ingatlannak vagy építési teleknek tekinthető-e?
Részlet a válaszából: […] ...lakóingatlanokon túl az egyéb építmények is, például a csővezetékek, elektromos berendezések, kerítés stb.Az Áfa-tv. az értelmező rendelkezései között meghatározza az építési telek fogalmát (259. § 7. pont). E szerint építési telek az olyana) telek,...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2021. június 29.

Komplex szolgáltatások megítélése

Kérdés: Egy társaság új építésű társasházi lakások – kulcsrakész – kivitelezését vállalja vevői számára, amely projektek egy része megfelel az 5 százalékos adókulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a társaság a vevőivel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben, illetőleg szerződésekben az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalja a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében. A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg-, melegburkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése), amelyeknek a társaság igyekszik eleget tenni. Tekintettel azonban arra, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, és mert ezek rendszerint jóval – esetenként hónapokkal – az adásvételi szerződés megkötése után merülnek fel, ezen kérések megvalósítására a társaság pótmunkaként tekint. Ennek megfelelően a vevők által megrendelt és a társaság által elvégzendő pótmunkák miatt a felek nem módosítják az adásvételi szerződésüket, hanem azt egy külön ügyletként, vállalkozási szerződésként kezelik, és azzal az adásvételi szerződéstől függetlenül, külön számolnak el, amelynek megfelelően a társaság minden esetben 27 százalékos áfatartalom mellett állítja ki a vevők részére a számláit ezen pótmunkákról. Helyes a fenti eljárás, vagy a társaságnak ezen (pót)munkákat az adásvételi ügylettel együtt komplex szolgáltatásként kell kezelnie, amelynek tekintetében a főszolgáltatás az adásvételi ügylet, amely így meghatározza a szolgáltatásegység adójogi sorsát, és amelyből következően a társaságnak ezen (pót)munkákat 5 százalékos áfa mellett kell számláznia a vevők felé? Jól értelmezzük-e, hogy a társasházi lakások – függetlenül attól, hogy elnevezésük nem az Áfa-tv. szövege szerinti "többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás", amennyiben a négyzetméterre vonatkozó kritériumok is teljesülnek az egyes lakások esetében – megfelelnek az Áfa-tv. 3. számú mellékletében foglalt előírásoknak?
Részlet a válaszából: […] ...rendelkezésre álló információk alapján a tényállás szerinti ügyletben a társaság az Áfa-tv. 10. §-ának d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít. E törvénypont kimondja, hogy termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott,...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2020. október 13.

Építési engedély módosításának hatása a lakóingatlanra vonatkozó kedvezményes adómértékre

Kérdés: Az Áfa-tv. 2018. év végi módosítása kapcsán az a kérdésem, hogy alkalmazható-e a lakóingatlan értékesítésekor a kedvezményes, 5 százalékos adómérték abban az esetben, ha egy többlakásos lakóingatlan létrehozatala kapcsán az építési engedélyt 2018 augusztusában kiadták, majd azt 2018 novemberében módosították, akkor, ha a használatbavételi engedély várhatóan a 2021. évben kerül kiadásra? Az 5 százalékos adómérték alkalmazásához szükséges egyéb feltételek fennállnak.
Részlet a válaszából: […] ...Áfa-tv. a 2018. év végi módosítás során kiegészült egy átmeneti rendelkezéssel a kedvezményes, 5 százalékos adómérték alá tartozó lakóingatlanok értékesítése kapcsán. Ezen rendelkezés, a 327. § kimondja, hogy az Áfa-tv. 2019. december 31-én hatályos 3....[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2019. március 26.

Építési szerződés alapján külföldön teljesített ügylet áfarendszerbeli megítélése

Kérdés: Egy Magyarországon gazdasági céllal letelepedett kft. (társaság) építési szerződésben vasbeton szerkezet teljes körű kivitelezésének elvégzésére szerződött lengyel adószám alatt eljáró cégekkel. A szerződött összegek körülbelül 84 százalékát a gyártás, 16 százalékát a szerelés teszi ki. A társaság a Magyarországon részben készen beszerzett, részben saját gyártócsarnokában, valamint alvállalkozók által fémből előállított alkotóelemeket Lengyelországba szállítja, és az építkezések helyszínén a megrendelt szerkezetben összeszereli. A legyártott, megvásárolt szerkezetekkel együtt a szereléshez szükséges kötőelemek, egyéb anyagok döntő többsége is Magyar-országról kerül kiszállításra.
A kiszállított szerkezetek szerelését a társaság alkalmazásában álló munkavállalók, illetve a társasággal szerződött alvállalkozók végzik. Szükség esetén a szerkezetek összeállításához a helyszínen hegesztési munka is történik, melyet szintén a társaság munkavállalói végeznek. A munkavégzés Lengyelországban 2018. április 1-jével kezdődött meg. A 180 napot meghaladó munkavégzésre tekintettel a társaságnak szükségessé vált a lengyelországi adóregisztráció. A lengyel közösségi adószám 2018. szeptember 14-i hatály-dátummal él. A társaságnak telephelyre nem kellett bejelentkeznie, amely információból arra lehet következtetni, hogy a társaságnak általános forgalmi adó szempontjából eddig nem keletkezett gazdasági célú letelepedése. Az elvégzett teljesítésekről teljesítésigazolások alapján havi részszámlák kerülnek kiállításra vasbeton szerkezet ki-vitelezéséről. A vasbeton szerkezetek egy nagyobb beruházás alkotórészét képezhetik.
1. A fenti ügylettel kapcsolatban, a vasbeton szerkezet felépítésével a társaság az Áfa-tv. 32. §-a szerinti fel- vagy összeszerelés tárgyául szolgáló termékértékesítést teljesít, vagy a tevékenységet ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatásnak kell tekinteni?
2. A termékek kiszállításával megvalósul-e saját vagyon mozgatása?
3. Más tagállami adószám alatt végzett, külföldi teljesítési helyű szolgáltatások ellenértékét fel kell-e tüntetni az áfabevallás részletező adatai között?
Részlet a válaszából: […] ...A megadott információk nem biztosítanak elegendő információt az ügylet megítéléséhez. A rendelkezésre álló információk alapján elképzelhető, hogy az ügyletre annak tartalma alapján az Áfa-tv. 32. §-ában foglaltak alkalmazandóak. Az a tény, hogy a felek...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2019. február 26.

Fordított adózás, valamint adólevonási jog

Kérdés: Önkormányzatunk egy projekt keretében készíti elő (tervezés, engedélyeztetés) és valósítja meg beruházóként egy belvízelvezető csatorna felújítását (kotrás) és bővítését (építés). A?projekt célja többek között, hogy az adott környezet élővilágát bemutathatóvá tegyük, valamint a csatorna vízi sporteszközzel bejárható legyen. Ez utóbbi szolgáltatás belépőjegy megváltása ellenében lesz igénybe vehető. A beruházáshoz szorosan kapcsolódik egy saját használatú magánút kialakítása. A csatorna felújítása, kialakítása során túlnyomórészt építési tevékenység fog megvalósulni (betoncsatorna-építés), és csak kisebb részt képvisel a tevékenységben a felújítás, helyreállítás (kotrás). A csatorna kialakítása vízjogi létesítési engedélyhez kötött, míg a magánút kialakítása nem építési engedélyhez kötött tevékenység. A?fenti ügylettel kapcsolatos kérdéseink:
1. Az ügyletre az egyenes vagy a fordított adózás szabályait kell alkalmazni?
2. A magánút építése, amennyiben a csatorna építésével azonos projektben valósul meg, és elválaszthatatlan része a projektnek – függetlenül attól, hogy annak kialakítása építési engedélyhez nem kötött –, fordított adózás alá tartozik-e?
3. A csatorna felújításához, építéséhez, illetve a csatornához tartozó magánút kialakításához kapcsolódó költségek általános forgalmi adója levonásba helyezhető-e?
Részlet a válaszából: […] ...a vízjogi létesítési engedély tartalma nem ismert – az engedély vélelmezhetően ingatlan létrehozatalára, bővítésére irányul.A rendelkezésre álló információk alapján álláspontunk szerint a belvízelvezető csatorna kotrása, valamint bővítése, építése...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2018. január 16.

Közút értékesítésének áfája

Kérdés: Az önkormányzat 2010-ben kivett közutat (beépítetlen) értékesített egy kft. részére. Az önkormányzat értékesítései után befizette az áfát. A kft. most az önkormányzattól kéri vissza az áfa összegét, mivel szerinte ez áfamentes értékesítés. A szerződésben rögzítésre került a nettó összeg, valamint az áfa összege is. Ugyanakkor a képviselő-testület határozata egy konkrét összeget jelölt meg. Mi a helyes eljárás? Az önkormányzat önellenőrzést végezzen, sztornózza le a 2010-ben előlegként kibocsátott számlát, valamint 2011-ben fennmaradó összeg számláját (mindkettő áfás volt), és 2014-ben – szerződésmódosítást követően – áfamentesen állítson ki egy új számlát? Ebben az esetben a befizetett áfa visszaigényelhető?
Részlet a válaszából: […] ...abban az adómegállapítási időszakban jogosult figyelembe venni, amelyben az érvénytelenítő vagy módosító számla a jogosult személyes rendelkezésére áll. Vagyis a számla átadásának időpontja szerinti áfabevallásba betehető önellenőrzés nélkül.Az a kérdés,...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2014. március 18.

Ideiglenes használatbavételi engedély, fennmaradási engedély

Kérdés: Önkormányzatok esetében gyakran előfordul, hogy különböző ingatlanokat értékesítenek. Tudomásunk szerint az, hogy egy beépített ingatlan áfamentesen vagy áfakötelesen értékesíthető-e, attól függ, hogy az ingatlan használatbavétele kapcsán kiadott hatósági engedély jogerőre emelkedése óta 2 év eltelt-e vagy sem. Ezzel kapcsolatosan merült fel kérdésként, hogy mely hatósági engedélyek tekinthetők a 2 év szempontjából relevánsnak. Ilyennek tekinthető-e az ideiglenes használatbavételi engedély, illetve a fennmaradási engedély? Hogyan változott a szabályozás e tekintetben 2012 óta?
Részlet a válaszából: […] ...hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.A fent említett jogszabályhelyen előírt rendelkezés célja, hogy az ún. "új" ingatlanok értékesítése a törvény erejénél fogva kötelezően adóköteles legyen, a...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2013. augusztus 27.

Építési telek ingyenes átadásának áfája

Kérdés: Önkormányzatunk kizárólagos tulajdonában lévő építési telkek értékesítésével foglalkozó társaság több építési telek tulajdonosa. A társaság az építési telkek beszerzéséhez kapcsolódó előzetesen felszámított áfát a továbbértékesítési célra tekintettel levonásba helyezte. A társaság egy együttműködési megállapodás keretében az egyik tulajdonában lévő építési telket ingyenesen egy építési vállalkozó rendelkezésére bocsátja, aki az építési telken a megállapodásban meghatározott paraméterekkel épületet épít fel. Az épület elkészülését követően a felek közösen értékesítik az építési telket, valamint az épületet. Tekintettel a tulajdonviszonyokra, az építési telket a társaság, míg az épületet az építési vállalkozó fogja értékesíteni. A társaságnak az építési telek (épület felépítése érdekében) építési vállalkozónak történő rendelkezésére bocsátásakor keletkezik-e áfafizetési kötelezettsége, különös tekintettel az Áfa-tv. 14. §-ára? Ha igen, a társaság milyen bizonylat kiállítására kötelezett?
Részlet a válaszából: […] Az Áfa-tv. 14. §-ának (1) bekezdése alapján ellenérték fejében teljesített szolgáltatásnyújtás [2. § a) pontja] az is, ha az adóalany a terméket vállalkozásából időlegesen kivonva, azt saját vagy alkalmazottai magánszükségletének kielégítésére, vagy általában...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2013. január 8.

Önkormányzati kerékpárút építése

Kérdés: Egy építőipari cég 2011-ben szerződést kötött önkormányzatunkkal kerékpárút építésére. A szerződéskötéskor a polgármesteri hivatal adószámát adtuk meg, tekintve hogy ekkor az önkormányzatnak saját adószáma nem volt. A polgármesteri hivatal adószámában a 2-es áfakód szerepel, azaz a polgármesteri hivatal az általános szabályok szerint adózik. A kerékpárút építése kapcsán az első részteljesítés még 2011-ben teljesült, amelyre a fordított adózást alkalmazva állította ki az építőipari cég a részszámlát (a munka hatóságiengedély-köteles), és ezt az önkormányzat decemberben kézhez vette. Az államháztartásról szóló törvény és a végrehajtásáról szóló 368/2011. (XII. 31.) Korm. rendelet újraszabályozta az önkormányzatok és a polgármesteri hivatalok költségvetését és gazdálkodását, amelynek következtében önkormányzatunk saját adószámot kért. Az adószámkéréssel egy időben önkormányzatunk alanyi adómentességet választott (áfakódja 1-es). Kérdés, hogy a beruházás további részét milyen módon kell leszámláznia az építőipari cégnek, alkalmazható-e a további részteljesítésekre is a fordított adózás vagy sem?
Részlet a válaszából: […] ...kérdés megválaszolásához először is tekintsük át Áfa-tv.vonatkozó rendelkezéseit. Az Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének b) pontjaalapján az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti(fordított adózás), a szolgáltatás...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2012. július 31.

Építési tevékenység áfája

Kérdés: XY önkormányzat (továbbiakban: Önkormányzat) és "Z" Kft. (továbbiakban: Fővállalkozó) 2007. évben építési szerződést kötött egy sportlétesítmény megépítésére/kivitelezésére. A Fővállalkozó az építési szerződés alapján a munkálatokat még 2007-ben megkezdte. A Fővállalkozó a munkálatokhoz alvállalkozókat vesz igénybe, és az alvállalkozóktól 2007-ben az általuk elvégzett munkálatokról áfát tartalmazó számlákat fogadott be. A Fővállalkozó és az Önkormányzat között ugyanakkor 2007-ben számlakiállításra, előlegfizetésre, részteljesítésre nem került sor. Kérdésként merül fel a fentiekkel kapcsolatban, hogy a kivitelezési munkálatokról (annak egyes fázisairól) egyenes vagy fordított számlát kell/kellett-e kiállítania a Fővállalkozónak 2008-2010-ben? (A felek az átmeneti szabályok alapján nem nyilatkoztak, hogy az új szabályokat kívánják alkalmazni, és mindketten az általános szabályok szerint adózó adóalanyok.)
Részlet a válaszából: […] ...az önadózással gyakorlandó jogokat és kötelezettségeket az Áfa-tv.hatálybalépésétől kezdődően is kizárólagosan a régi Áfa-tv. rendelkezéseialapján kell megállapítani és alkalmazni..."Az idézett rendelkezés alapján az átmeneti szabály – ésezzel a régi Áfa-tv...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2011. február 1.
1
2