19 cikk rendezése:
1. cikk / 19 Önkormányzati ingatlan értékesítése
Kérdés: Önkormányzatunk általános szabályok szerint áfás, ingatlanértékesítésre vonatkozóan nem választottuk az adókötelessé tételt. 2021-ben vásároltuk meg az ingatlant egy kft.-től áfamentesen, külterület, kivett udvar megjelöléssel. 2022-ben reptér megvalósítása céljából az alábbi kifizetések keletkeztek: tervezési díj, légvezeték-kiváltás, rendezésiterv-módosítás, telekhatár rendezési díja. Ezt beruházásként nyilvántartjuk. A terület a földhivatali tulajdoni lapon "kivett udvar" megjelölésű, külterületi, és jelenleg nincs beépítve. A helyi építési szabályzatban ez a terület két besorolási övezethez tartozik. Az egyik fele mezőgazdasági terület (Má), azaz általános mezőgazdasági terület kategória. A másik fele beépítésre nem szánt különleges terület (Kb-Rt), repülőtér különleges övezet. A szabályzatunk az alábbiakat tartalmazza a két övezetre:
28. Mezőgazdasági terület (Mk, Má, Mát)
28. § (1) Az Mk jelű övezet az OTÉK szerinti kertes, a Má és a Mát jelű pedig az általános mezőgazdasági területi kategóriába tartozik.
(2) Az állami főépítészi hatáskörében eljáró megyei kormányhivatalnak az országos településrendezési követelményeknél megengedőbb előírásokra vonatkozóan 2020. szeptember 5-én kelt, jóváhagyó véleménye alapján mezőgazdasági övezetben lévő, 3000 m2 területi nagyságot elérő telken birtokközpont kialakítható, és szántó, gyep művelési ág, vagy művelésből kivett ingatlan-nyilvántartási besorolás esetén is elhelyezhető lakóépület, ha 2019. január 1-jén vagy azt megelőzően, igazolhatóan állt rajta lakóépület vagy tanyaépület.
31.7 Beépítésre nem szánt különleges terület (Kb-En, T, Ktf, Kid, Kv, Kb-Rt)
31. § (6) A Kb-Rt repülőtér különleges övezetben a rendeltetésszerű használatot biztosító építmények helyezhetők el.
A területet most jelen állapota szerint értékesíteni szeretné az önkormányzat. Nem tudjuk előre, hogy a leendő vevő esetlegesen reptér megvalósítása céljából, vagy akár csak mezőgazdasági területként kívánná-e a továbbiakban használni. Áfás vagy áfamentes lesz az értékesítésünk? Milyen esetben keletkeztet áfafizetési kötelezettséget vagy adott esetben mentességet az adott terület értékesítése?
28. Mezőgazdasági terület (Mk, Má, Mát)
28. § (1) Az Mk jelű övezet az OTÉK szerinti kertes, a Má és a Mát jelű pedig az általános mezőgazdasági területi kategóriába tartozik.
(2) Az állami főépítészi hatáskörében eljáró megyei kormányhivatalnak az országos településrendezési követelményeknél megengedőbb előírásokra vonatkozóan 2020. szeptember 5-én kelt, jóváhagyó véleménye alapján mezőgazdasági övezetben lévő, 3000 m2 területi nagyságot elérő telken birtokközpont kialakítható, és szántó, gyep művelési ág, vagy művelésből kivett ingatlan-nyilvántartási besorolás esetén is elhelyezhető lakóépület, ha 2019. január 1-jén vagy azt megelőzően, igazolhatóan állt rajta lakóépület vagy tanyaépület.
31.7 Beépítésre nem szánt különleges terület (Kb-En, T, Ktf, Kid, Kv, Kb-Rt)
31. § (6) A Kb-Rt repülőtér különleges övezetben a rendeltetésszerű használatot biztosító építmények helyezhetők el.
A területet most jelen állapota szerint értékesíteni szeretné az önkormányzat. Nem tudjuk előre, hogy a leendő vevő esetlegesen reptér megvalósítása céljából, vagy akár csak mezőgazdasági területként kívánná-e a továbbiakban használni. Áfás vagy áfamentes lesz az értékesítésünk? Milyen esetben keletkeztet áfafizetési kötelezettséget vagy adott esetben mentességet az adott terület értékesítése?
2. cikk / 19 Ajándék ingatlan áfája
Kérdés: Egy kft. a tulajdonában álló külterületi, kivett vágóhíd és hűtőház, udvar megjelölésű ingatlanját településfejlesztés céljára az önkormányzatnak ajándékozta, melyről megállapodást kötöttek, és melynek elfogadását az önkormányzat képviselő-testülete határozatával el is fogadta. A tulajdonjog-bejegyzés jogcíme: ajándékozás. Az ajándékba kapott területtel az önkormányzat egy, a tulajdonában lévő külterületi, kivett út megjelölésű ingatlan területét kívánja növelni, tehát az ajándékozással egyidejűleg átminősítésre is kerül, és már mint "kivett út" megjelöléssel kerül nyilvántartásba vételre. (Továbbiakban ez az út egy útfejlesztési pályázatnak lesz a része, de ezzel kapcsolatban az önkormányzatnak nem lesz levonási joga.) Keletkezik-e az önkormányzatnak bármilyen fizetési kötelezettsége az ajándékozás tárgyában, akár illeték-, akár áfafizetési kötelezettsége? Az önkormányzat az általános szabályok szerint áfázik, és nem választotta az Áfa-tv. 86. §-a szerinti adókötelessé tételt. Kell-e a kft.-nek számlát kiállítani az önkormányzat részére az ajándékozásról? (Mert szerinte kell, és az önkormányzatnak áfafizetési kötelezettsége van!) A kft. szintén az általános szabályok szerint adózik, és a nyilvántartás szerint választotta az adókötelessé tételt [Áfa-tv. 86. § (1) bek. l) pontja, 88. § (4) bek.].
3. cikk / 19 Ingatlanfelújításhoz kapcsolódó áfa levonhatósága
Kérdés: Önkormányzatunk tulajdonában álló egyik gazdasági társaság – amely csak adóköteles gazdasági tevékenységet folytat – a tulajdonában lévő, ugyanazon helyrajzi számon nyilvántartott két lakóingatlant 2020-ban átalakította, felújította, a két lakóingatlanból egy ingatlant hozott létre, azokban irodákat alakított ki, és az ingatlant az átalakítást követően irodaházként adóköteles gazdasági tevékenységének céljára használja. A felújítást, átalakítást követően az ingatlan-nyilvántartásban lakás megnevezéssel szereplő ingatlanok irodává történő átminősítése megtörtént. Az ingatlanok felújításához, átalakításához kapcsolódóan a társaság szeretne adólevonási jogot érvényesíteni, azonban az Áfa-tv. a levonási tilalmak körében kimondja, hogy nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított áfa, és a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított áfa sem. Kétségtelen, hogy amikor a termékbeszerzésekre és a felújításhoz szükséges szolgáltatások igénybevételére sor került, akkor még lakóingatlanként voltak nyilvántartva az ingatlanok, azonban az átalakításokat követően az ingatlan(ok) rendeltetése ténylegesen megváltozott, már nem minősül lakóingatlannak, és ezt a tényt az ingatlan-nyilvántartás is rögzíti. Jogosult a társaság a fent említett lakóingatlanok átalakításához eszközölt beszerzésekben rá áthárított áfát levonásba helyezni?
4. cikk / 19 Belterületbe vonás
Kérdés: Önkormányzatunknak a tulajdonában álló szántóföld belterületbe csatolása céljából földvédelmi járulékot kell fizetnie a földhivatal felé. A termőföld végleges más célú hasznosításáért kell ezt a járulékot megfizetni. A földet a későbbiekben felosztják, közművesítve lesz, és mint telkeket tervezik értékesíteni. Hová kell könyvelni a földvédelmi járulék megfizetését és az ezzel kapcsolatos egyéb felmerülő költségeket (pl. közmű bevezetésének költségei)?
5. cikk / 19 Tárgyi eszköz értékesítése
Kérdés: Központi költségvetési szerv értékesített egy autót, melynek van könyv szerinti értéke még, és az alacsonyabb, mint a piaci érték. Vagyis drágábban adtuk el, mint a könyv szerinti érték. Mi a teendő, mik a pontos könyvelési tételek?
6. cikk / 19 Ingatlanértékesítés számlázása
Kérdés: Számlázással kapcsolatban kérem a segítségüket. Az önkormányzat előszerződésben eladott egy tulajdoni lapon szántónak jelölt területet, melyre befolyt a foglaló és az előleg. A terület a foglalót követő 15 napon belül átminősítésre kerül "Gksz"-ről "Má"-ra (ennek költsége közös). A fennmaradó vételár augusztus végén lesz esedékes. Milyen áfatartalommal kell az értékesítés után a számlát kiállítanunk (előlegre, foglalóra, fennmaradó részre)?
7. cikk / 19 Áfa levonása lakóingatlan rendeltetésének megváltoztatása esetén
Kérdés: Központi költségvetési szerv vagyunk, és az egyik 100 százalékos tulajdonunkban álló társaságnál felmerült adólevonással kapcsolatos kérdésben kérjük a segítségüket. A társaság egy társasházban vásárolt egy lakóingatlant, melyet a tervei szerint irodaként fog használni. A?lakást egy ideig bérbeadás útján hasznosította a társaság, majd felhagyott az ingatlan bérbeadásával, és megkezdődtek az átalakítási, felújítási munkálatok. Ugyanakkor úgy tudjuk, hogy a lakó-ingatlan felújításához igénybe vett szolgáltatásokat, beszerzett termékeket terhelő előzetesen felszámított adó nem helyezhető levonásba. Kérdésünk, hogy a lakóingatlan rendeltetésének megváltoztatása (irodává történő átminősítése) esetén a lakóingatlan átalakításához, rendeltetésének megváltoztatásához kapcsolódó előzetesen felszámított adó levonásba helyezhető-e? A lakóingatlan rendeltetésének megváltoztatását megelőzően történt felújítás során felmerült beszerzéseket terhelő adó utólag, az ingatlan átminősítését követően levonásba helyezhető-e?
8. cikk / 19 Tojótyúkok és tojások nyilvántartása
Kérdés: Önkormányzatunk a mezőgazdasági START munka keretén belül tojótyúkokat vásárolt. Hogyan tartsuk nyilván a tyúkokat, a termelt tojásokat? Hogyan könyveljük a hozzákapcsolódó költségeket (tápot, gyógyszert... stb.), ha nincs raktár? Kell-e hozzá raktár? A tojásokat hogyan adjuk át/átadhatjuk-e az iskola-óvoda konyhára vagy magánszemélynek? Kell-e, és ha igen, milyen engedély? Ha tojóládát készítenek a közmunkások, akkor azt hogyan vegyük be a nyilvántartásunkba? Van-e valamilyen formanyomtatvány, milyen kötelező elemei vannak, hogyan könyveljük?
9. cikk / 19 Vásárolt növendék állatok nyilvántartása
Kérdés: A START mintaprogram keretében önkormányzatunk birkákat és kecskéket vásárolt, melyeket az önkormányzat földjein termelt takarmánnyal kívánunk felnevelni. Hogyan kell könyvelni a megvásárolt növendék állatokat, és mikor kell aktiválni befektetett eszközként?
10. cikk / 19 Ingatlan értékesítése átminősítést követően
Kérdés: Az önkormányzat tulajdonát képezik egy társasház I. és III. emeletén található "iroda" minősítésű ingatlanok, amelyek önálló helyrajzi számmal rendelkeznek. A két külön helyrajzi számon lévő ingatlan már több mint két éve rendelkezik használatbavételi engedéllyel. Az önkormányzat célja, hogy az említett két ingatlanon lakásokat alakítson ki, és ezzel egyidejűleg a jelenleg "iroda" minősítésű ingatlanokat lakássá minősítse. Az átminősítéshez hatósági bizonyítvány szükséges. A lakások kialakításához kizárólag olyan átalakítási munkák elvégzése szükséges, amelyek nem igényelnek építési és használatbavételi engedélyt. Az átalakításokat követően az önkormányzat a lakások értékesítését tervezi. Az ingatlanok értékesítésére az Áfa-tv. 88. §-a alapján az önkormányzat nem választott adókötelezettséget. A fenti tényállással kapcsolatban a kérdésem az, hogy az ingatlanokat az önkormányzat értékesítheti-e adómentesen az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja értelmében?
Szerintem – mivel az ingatlanok nem kapnak új használatbavételi engedélyt – az ingatlanok nem tartoznak a 86. § (1) bekezdésének ja) vagy jb) pontja alá, tehát értékesítésüket nem terheli áfa.
Szerintem – mivel az ingatlanok nem kapnak új használatbavételi engedélyt – az ingatlanok nem tartoznak a 86. § (1) bekezdésének ja) vagy jb) pontja alá, tehát értékesítésüket nem terheli áfa.
