14 talált cikk az ingatlanértékesítés , magánszemély , ellenérték kifejezésre

Kérdés:

Az önkormányzat alanyi adómentes. Adásvétellel vegyes földcsereszerződéssel "szántó" megnevezésű ingatlant cserélt. Az ingatlanok területnagyságának különbségére tekintettel a cserélő féltől értékkülönbözet megfizetésére került sor. (Az önkormányzatnak pénzforgalmi bevétele keletkezett.) Az ügyletről kell-e számlát kiállítani az önkormányzatnak, és ha kell, akkor a számlán mely összeg szerepel: csak az "adásvétel" jogcímén eladott négyzetméter földterület értéke, vagy a "csere" jogcímén átadott négyzetméter földterület értékét is fel kell tüntetni? A csereügyletekről kell-e számlát kiállítani?

Kérdés: Az önkormányzatunk egy, a tulajdonában lévő telket értékesített. A vételár egy részét vissza nem térítendő támogatásként adta az önkormányzat, melyet 20 év letelepedési feltételhez kötött. A szerződés értelmében, amennyiben 20 éven belül a vevő kijelentkezne az állandó lakcíméről vagy elidegeníti, akkor a támogatási összeg visszatérítendővé válik, valamint a jegybanki alapkamat 2-szeres szorzatával növelt kamatot kell fizetni rá. A vevő jelezte, hogy értékesíteni szeretné az ingatlant a 20 év letelte előtt. A képviselő-testület határozatban állapította meg a visszafizetendő összeget a szerződés értelmében. Mely kormányzati funkcióra és mely rovatra kell könyvelni a visszafizetett támogatásrészt, amennyiben az áfás, és hová kell könyvelni a kamatot?

Kérdés: Önkormányzatunk szociális bérlakásokat értékesít a benne lakóknak, részletfizetéssel, tulajdonjog-fenntartással. Az adásvételi szerződés szerint a birtokba adás a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik. A vételárat a vevők havi egyenlő részletekben 4 év alatt fizetik meg. Az utolsó részlet megfizetése után kerül bejegyzésre a vevő tulajdonjoga. Eddig áfafelszámítási kötelezettség nem merült fel, azonban most értékesítésre kerül egy beépítetlen építési telek is hasonló konstrukcióban, amelyet 27% áfa terhel. Részletvétel esetén mikor kell a számlát kiállítani az ügyletről? A teljesítés időpontjában (a birtokba adás napján) a teljes vételárról, vagy a havonta beérkező vételárrészletet előlegnek kell tekinteni, és minden hónapban előlegszámlát, majd a tulajdonba adáskor végszámlát kell kiállítani? Az Áfa tv. 10. §-ának a) pontja szerint történik a lakóingatlan és telek értékesítése, ezért a teljesítés időpontja a birtokba adás napja, így a fizetendő áfát meg kell állapítani, és be kell fizetni egy összegben, vagy elegendő az előlegszámlák alapján havonta? A vevő magánszemély, és számla kiállítását nem kéri, a lakásértékesítés nem áfaköteles, ez esetben nem szükséges számlát kiállítani, a könyvelés bizonylata lehet az adásvételi szerződés? Az ASP főkönyvi könyvelésében a számla vagy bizonylat alapján lehet könnyebben ütemezni az évek között átnyúló részletfizetést? Az ingatlanokat a tárgyieszköz-nyilvántartásból milyen időponttal kell kivezetni?

Kérdés: Társaságunk egy ingatlant értékesített, amely a tulajdoni lapon mint kivett gazdasági épület, udvar szerepel. Az adásvételi szerződésben foglaltak szerint az ingatlan birtokbaadására, átruházására a vevővel történt megállapodás alapján 2019. július 1-jéig kerül sor. A birtokba bocsátásig a társaságunk, azt követően a vevő viseli az ingatlan terheit, kárveszélyt, illetve "húzza" annak hasznait. A vevő a birtokbavétellel egyidejűleg fizeti meg a vételárat. A vevő magánszemély.
Kérdéseim a fenti ügylettel kapcsolatban:
– Mit kell az ingatlanértékesítés időpontjának tekinteni?
– Befolyásolja-e a teljesítés időpontját, és így az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontját, hogy a szerződés megkötésére 2018. szeptember 17-én került sor?
– Az Áfa-tv. szabályai szerint az értékesítés fordított vagy egyenes adózás alá tartozik, vagy tárgyi adómentes ügyletként kell kezelni?
– Hogyan kell kezelni az ellenértéket, ha a vételár kapcsán nem határoztuk meg az adásvételi szerződésben (és egyéb megállapodásban sem), hogy az tartalmazza-e az áfát?

Kérdés: A vevő egy új építésű társasházban lefoglal egy lakást, aminek a várható átadása 2018. év vége. Tehát egy új építésű, az ingatlan-nyilvántartásba még be nem jegyzett lakásról van szó, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg. A megkötött adásvételi előszerződésben az eladó a lakás vételára tekintetében 5 százalékos adókulcsot alkalmazott. A vevő kérte az eladótól a lakás kialakításának módosítását, az egyik fal meghosszabbítását, amelynek költsége tekintetében a kivitelező 27 százalékos áfát számolt fel. A vevő álláspontja szerint azonban a módosítási munkálatok a lakásértékesítési ügylet járulékos elemei, így a megrendelt módosítások költségének összege után az Áfa-tv. 82. §-ának (2) bekezdése és a 3. számú melléklet I/50. pontja értelmében csak 5 százalékos mértékű általános forgalmi adóval növelt ellenértéket kellene megfizetnie. A 27 százalékos áfával kapcsolatban a kivitelező csupán arra hivatkozott, hogy így felelnek meg a törvényi előírásoknak, álláspontját nem tudta alátámasztani. Jogos-e az, hogy a kivitelező 27 százalékos áfával számol (csak azért, mert ebbe nem köthet bele az adóhatóság)?

Kérdés: Egy belföldi magánszemély 2015. szeptember 3. napján kötött adásvételi szerződéssel lakóingatlant (lakás, lomtároló és gépkocsibeálló) vásárolt egy új építésű lakóparkban. Az adásvételi szerződés értelmében a vételár megosztásra került egyrészt a lakás és a lomtároló, másrészt pedig a gépkocsibeálló tekintetében. A?lakás és lomtároló vételára áfával növelt ellenértékben (azaz bruttó árban, amely az áfát is tartalmazza) került meghatározásra. A vételár három részletben került megfizetésre, amelyből kettő részletet még 2015-ben, az utolsó vételárrészletet pedig 2016-ban fizettek ki. A birtokbaadásra 2016 tavaszán került sor. Figyelemmel arra, hogy a kérdéses ingatlan megfelel az 5 százalékos adómérték alá tartozó ingatlanokra vonatkozó kritériumoknak (Áfa-tv. 3. számú melléklet 50-51. pont), az utolsó vételárrészletet már csak 5 százalékos általános forgalmi adó terhelte. A fenti ügylettel kapcsolatban az alábbi kérdéseink merültek fel:
1. Hány százalékos áfatartalma van a 2015-ben megkötött adásvételi szerződésben meghatározott vételárnak, ha nem került megbontásra nettó + áfa összegre?
2. A 2016-ban megfizetett vételárnak hány százalék az áfatartalma?
3. Az adómérték változása eredményez-e adóalap-növekedést az eladónál? Amennyiben igen, akkor az áfa csökkenése miatt realizálódó adóalap-növekedés (nyereség) az áfa megfizetésére kötelezett vevőt vagy az áfát a költségvetéshez továbbutaló eladót illeti meg?
4. Amennyiben az eladót visszafizetési kötelezettség terheli, akkor hogyan lehet megállapítani a visszafizetendő összeg mértékét, és milyen jogcímen követelhető az összeg?

Kérdés: Önkormányzatunk 2015-ben egy lakásépítésekkel és -értékesítésekkel foglalkozó céggel (építési kivitelező és ingatlanforgalmazó cég) adásvételi szerződést kötött egy többlakásos lakóépületben épülő lakásra. A kivitelezés 2015-ben indult, és várhatóan – az adásvételi szerződés szerint – 2016-ban befejeződik.
Az adásvételi szerződésben – mely a cég és az önkormányzat között jött létre – a lakás eladási áránál egy összeg szerepel, az áfa százalékos mértékének és nagyságának meghatározása nélkül. A lakás vételárának jelentős része 2016-ban kerül kifizetésre az adásvételi szerződés alapján. A fenti ügylettel kapcsolatban az alábbi kérdéseink merültek fel:
1. Olyan esetben, amikor az adásvételi szerződésben (amelyet 2015-ben kötöttek) nincs külön rögzítve a nettó összeg, áfa, bruttó összeg, akkor jogosult-e az ingatlanforgalmazó cég (az eladó) az ellenérték 2016-ban kifizetendő összegét 5 százaléktól bármilyen mértékben eltérő áfával növelten számolni?
2. Helyes-e az az értelmezés, mely szerint az adásvételi szerződés 2015. évi bruttó ára (mely 27 százalékos áfát tartalmazott) a törvény alapján nem egyezhet meg a 2016-ban számított bruttó árral, mivel az áfa mértéke 5 százalékra mérséklődött?
3. Amennyiben a 2015. évi befizetésről – mely az adásvételi szerződés szerint előleg – 2016-ban számol el az eladó, milyen mértékű áfát kell felszámítania?

Kérdés: Nem adóalany magánszemély önkormányzat részére, a felek megállapodása értelmében térítés nélkül ad át 6 db magánút megjelölésű ingatlant. A térítés nélkül átadott ingatlanok esetében, számosságuk okán, gazdasági tevékenységnek fog-e minősülni, áfaalanyiságot keletkeztet-e, így az ügylet során az értékesítéshez kapcsolódik-e forgalmiadó-fizetési kötelezettség, illetve az önkormányzat – amennyiben ezen ügylethez kapcsolódóan áthárított forgalmi adóval növelt beszerzést valósít meg – élhet-e adólevonási jogával?

Kérdés: Több ingatlanadományozással kapcsolatos kérdésben is kérném segítségüket. Kiemelkedően közhasznú besorolású szervezetünk közhasznú tevékenységének ellátására egy kft. építési telket adományozna jövőbeni épület megvalósításához. A kft. az építési telket egy belföldi magánszemélytől vásárolta áfa nélkül. Az adományozó adófizetési kötelezettséget választott az ingatlanértékesítésre. Keletkezik egy ilyen adomány átadásakor áfafizetési kötelezettség? Mi van akkor, ha az ingatlant apportként bocsátják a rendelkezésünkre? Felmerült ugyanennél az adományozónál, hogy esetleg egy 2006. évben vásárolt üzemépület egy részét bocsátaná a rendelkezésünkre. Ilyen esetben ugyancsak kérdés, hogy adófizetési kötelezettség keletkezik-e, különös tekintettel arra, hogy az ingatlan beszerzésekor felszámított áfát levonásba helyezték?

Kérdés: Egy társasház tetőterének eladásában kérem segítségüket. Jelenleg a tetőtér nem önálló ingatlan, nincs külön helyrajzi száma, az a társasház alapító okirata szerint közös tulajdonban van. A társasház magánszemély, gazdasági társaság, társadalmi szervezetek, illetőleg önkormányzatunk tulajdonában áll. A társasház nem új építésű, több tíz évvel ezelőtt épült. A beruházóval most adásvételi előszerződést kötünk (a tetőtér tulajdonjogának átruházására), és azzal egyidejűleg a társasház alapító okirata is módosul akként, hogy a tetőtér önálló ingatlan lesz (értelemszerűen nem lakáscélú ingatlanként). A beruházó a vételárat nem pénzben fizetné meg, hanem az épületet felújítaná. Az elvégzendő munkák körét a felek előre meghatároznák, már csak azért is, mert a szükséges pénzt szinte teljes egészében banki finanszírozásból szerezné a beruházó. A kialakítandó új lift és tető a társasház tulajdonába kerülne. Áfaköteles-e a tetőtér-értékesítés? Véleményünk szerint több okból sem áll fenn áfafelszámítási kötelezettség, egyrészt mert a társasház nem áfaalany, másrészt mert a vétel tárgya mentes az áfa alól. A társasház korábban a közös tulajdonból semmit nem értékesített, a tetőtér átruházását követően sem tervez további értékesítést, és nincs olyan ingatlanrésze, amit hasznosítana.