6 cikk rendezése:
1. cikk / 6 Ingatlanértékesítés teljesítési időpontja
Kérdés: Társaságunk egy ingatlant értékesített, amely a tulajdoni lapon mint kivett gazdasági épület, udvar szerepel. Az adásvételi szerződésben foglaltak szerint az ingatlan birtokbaadására, átruházására a vevővel történt megállapodás alapján 2019. július 1-jéig kerül sor. A birtokba bocsátásig a társaságunk, azt követően a vevő viseli az ingatlan terheit, kárveszélyt, illetve "húzza" annak hasznait. A vevő a birtokbavétellel egyidejűleg fizeti meg a vételárat. A vevő magánszemély.
Kérdéseim a fenti ügylettel kapcsolatban:
– Mit kell az ingatlanértékesítés időpontjának tekinteni?
– Befolyásolja-e a teljesítés időpontját, és így az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontját, hogy a szerződés megkötésére 2018. szeptember 17-én került sor?
– Az Áfa-tv. szabályai szerint az értékesítés fordított vagy egyenes adózás alá tartozik, vagy tárgyi adómentes ügyletként kell kezelni?
– Hogyan kell kezelni az ellenértéket, ha a vételár kapcsán nem határoztuk meg az adásvételi szerződésben (és egyéb megállapodásban sem), hogy az tartalmazza-e az áfát?
Kérdéseim a fenti ügylettel kapcsolatban:
– Mit kell az ingatlanértékesítés időpontjának tekinteni?
– Befolyásolja-e a teljesítés időpontját, és így az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontját, hogy a szerződés megkötésére 2018. szeptember 17-én került sor?
– Az Áfa-tv. szabályai szerint az értékesítés fordított vagy egyenes adózás alá tartozik, vagy tárgyi adómentes ügyletként kell kezelni?
– Hogyan kell kezelni az ellenértéket, ha a vételár kapcsán nem határoztuk meg az adásvételi szerződésben (és egyéb megállapodásban sem), hogy az tartalmazza-e az áfát?
2. cikk / 6 Új ingatlan értékesítése esetén alkalmazandó adómérték
Kérdés: Önkormányzatunk 2015-ben egy lakásépítésekkel és -értékesítésekkel foglalkozó céggel (építési kivitelező és ingatlanforgalmazó cég) adásvételi szerződést kötött egy többlakásos lakóépületben épülő lakásra. A kivitelezés 2015-ben indult, és várhatóan – az adásvételi szerződés szerint – 2016-ban befejeződik.
Az adásvételi szerződésben – mely a cég és az önkormányzat között jött létre – a lakás eladási áránál egy összeg szerepel, az áfa százalékos mértékének és nagyságának meghatározása nélkül. A lakás vételárának jelentős része 2016-ban kerül kifizetésre az adásvételi szerződés alapján. A fenti ügylettel kapcsolatban az alábbi kérdéseink merültek fel:
1. Olyan esetben, amikor az adásvételi szerződésben (amelyet 2015-ben kötöttek) nincs külön rögzítve a nettó összeg, áfa, bruttó összeg, akkor jogosult-e az ingatlanforgalmazó cég (az eladó) az ellenérték 2016-ban kifizetendő összegét 5 százaléktól bármilyen mértékben eltérő áfával növelten számolni?
2. Helyes-e az az értelmezés, mely szerint az adásvételi szerződés 2015. évi bruttó ára (mely 27 százalékos áfát tartalmazott) a törvény alapján nem egyezhet meg a 2016-ban számított bruttó árral, mivel az áfa mértéke 5 százalékra mérséklődött?
3. Amennyiben a 2015. évi befizetésről – mely az adásvételi szerződés szerint előleg – 2016-ban számol el az eladó, milyen mértékű áfát kell felszámítania?
Az adásvételi szerződésben – mely a cég és az önkormányzat között jött létre – a lakás eladási áránál egy összeg szerepel, az áfa százalékos mértékének és nagyságának meghatározása nélkül. A lakás vételárának jelentős része 2016-ban kerül kifizetésre az adásvételi szerződés alapján. A fenti ügylettel kapcsolatban az alábbi kérdéseink merültek fel:
1. Olyan esetben, amikor az adásvételi szerződésben (amelyet 2015-ben kötöttek) nincs külön rögzítve a nettó összeg, áfa, bruttó összeg, akkor jogosult-e az ingatlanforgalmazó cég (az eladó) az ellenérték 2016-ban kifizetendő összegét 5 százaléktól bármilyen mértékben eltérő áfával növelten számolni?
2. Helyes-e az az értelmezés, mely szerint az adásvételi szerződés 2015. évi bruttó ára (mely 27 százalékos áfát tartalmazott) a törvény alapján nem egyezhet meg a 2016-ban számított bruttó árral, mivel az áfa mértéke 5 százalékra mérséklődött?
3. Amennyiben a 2015. évi befizetésről – mely az adásvételi szerződés szerint előleg – 2016-ban számol el az eladó, milyen mértékű áfát kell felszámítania?
3. cikk / 6 Önkormányzati telekértékesítés áfája
Kérdés: Az önkormányzat elad a külterületeiből, amelyek árokként, illetve útként vannak nyilvántartva, kisebb területeket vízpótló rendszer fejlesztése érdekében. Ezt az ügyletet áfásan vagy áfamentesen számlázzuk tovább? A közterületből magánszemély részére eladunk telekkiegészítésként pár m2-es területet. Ebben az esetben áfásan vagy áfamentesen kell kiállítanunk a számlát?
4. cikk / 6 Beruházási terület értékesítése
Kérdés: Önkormányzat a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett "beruházási területet" kíván értékesíteni. Kérdés: a beruházási terület adójogi megítélés szempontjából beépítetlen ingatlannak, vagy építési teleknek minősül az Áfa-tv. vonatkozó rendelkezései alapján?
5. cikk / 6 "Kivett ipartelep" értékesítése
Kérdés: Önkormányzat tulajdonában lévő, az ingatlan-nyilvántartásban "kivett ipartelep" megjelöléssel nyilvántartott ingatlan értékesítésére vonatkozó forgalmiadó-fizetési kötelezettség hogyan alakul?
6. cikk / 6 Ingatlanhasznosítás áfája
Kérdés: Költségvetési szerv vagyunk. Több ingatlant is értékesíteni szeretnénk. Az általános forgalmi adóról szóló törvény 2. számú melléklete szerint tárgyi adómentes a földterület (kivéve beépítésre szánt terület, építési telek), lakóingatlan értékesítése (lakóingatlannál kivéve az építés befejezését, valamint az építés befejezését követő első értékesítést). Mi minősül áfaszempontból lakóingatlannak, illetve földterületnek?