12 talált cikk a letét , részlet , számla , ingatlanértékesítés kifejezésre

Kérdés: Önkormányzatunk a tulajdonában álló külterületi 10 hektár nagyságú termőföldjét (legelőjét) kívánja értékesíteni. A legelő beépítésre nem szánt területen fekszik. Az ingatlanon fel-építmények is találhatóak: a legelő kerítéssel (10 éve) körbe van kerítve, illetve egy 300 m2 nagyságú épület (juhakol és egyben tejház) is található rajta. Az épület építési engedély alapján épült, de használatbavételi engedéllyel nem rendelkezik, mert még nincs 100%-ig kész (az épület áll, néhány belső munka elvégzése hiányzik), ezáltal a hatóságtól használatbavételi engedélyt nem kapna. Önkormányzatunk jelenleg az épületet befejezni nem kívánja, ilyen "jogi" állapotban szeretné értékesíteni azt. Az épület "ténylegesen" sincs használatba véve. Az ingatlan-nyilvántartásban az "épület" azért nem szerepel, mert annak feltétele a használatbavételi engedély megléte. (Az épületfeltüntetés a vázrajz és használatbavételi engedély alapján történik.) Az értékbecslő viszont értékelte az "épületet" és a kerítést mint felépítményeket, mert helyszíni szemléje során megállapította, hogy a természetben azok a legelőn találhatóak. (A felépítmények becsült értéke egyébként többszöröse a legelő értékének.) A felépítmények értékével viszont nem lehet a legelő mint földterület értékét növelni, mert a Földtörvény 24. §-a (3) bekezdésének ha) pontját és a 8/A. § (3) bekezdésében foglaltakat is figyelembe kell venni. Az áfára vonatkozó kérdésem lényegében a 8/A. § (3) bekezdésében foglaltakon alapult, mely szerint a szerződésben az ellenértéken belül fel kell tüntetni a föld, illetve az azon található felépítmények stb. ellenértékét is. Az épületnek önálló helyrajzi száma nincs, az ingatlanon belül "kivett" alrészletként sem szerepel a használatbavételi engedély hiányában. A kerítés építéséhez engedélyre nem volt szükség. Az elkészült értékbecslés külön tartalmazza a legelő, a kerítés, illetve az épület értékét. Hogyan alakul az áfafizetési kötelezettség az ingatlan értékesítése esetén? Hogyan kell számlázni a legelő értékét, az épület, illetve a kerítés értékét? Önkormányzatunk az ingatlanok értékesítését nem tette adókötelessé. Az épület új ingatlannak minősül, ezért áfásan kell értékesítenünk az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének ja) pontja alapján? Ebben az esetben a legelőre mint hozzá tartozó földrészletre is kiterjed az áfafizetési kötelezettség, vagy csak a 300 m2 altalajára? A kerítés áfamentesen értékesíthető?

Kérdés: Egy társaság új építésű társasházi lakások – kulcsrakész – kivitelezését vállalja vevői számára, amely projektek egy része megfelel az 5 százalékos adókulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a társaság a vevőivel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben, illetőleg szerződésekben az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalja a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében. A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg-, melegburkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése), amelyeknek a társaság igyekszik eleget tenni. Tekintettel azonban arra, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, és mert ezek rendszerint jóval – esetenként hónapokkal – az adásvételi szerződés megkötése után merülnek fel, ezen kérések megvalósítására a társaság pótmunkaként tekint. Ennek megfelelően a vevők által megrendelt és a társaság által elvégzendő pótmunkák miatt a felek nem módosítják az adásvételi szerződésüket, hanem azt egy külön ügyletként, vállalkozási szerződésként kezelik, és azzal az adásvételi szerződéstől függetlenül, külön számolnak el, amelynek megfelelően a társaság minden esetben 27 százalékos áfatartalom mellett állítja ki a vevők részére a számláit ezen pótmunkákról. Helyes a fenti eljárás, vagy a társaságnak ezen (pót)munkákat az adásvételi ügylettel együtt komplex szolgáltatásként kell kezelnie, amelynek tekintetében a főszolgáltatás az adásvételi ügylet, amely így meghatározza a szolgáltatásegység adójogi sorsát, és amelyből következően a társaságnak ezen (pót)munkákat 5 százalékos áfa mellett kell számláznia a vevők felé? Jól értelmezzük-e, hogy a társasházi lakások – függetlenül attól, hogy elnevezésük nem az Áfa-tv. szövege szerinti "többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás", amennyiben a négyzetméterre vonatkozó kritériumok is teljesülnek az egyes lakások esetében – megfelelnek az Áfa-tv. 3. számú mellékletében foglalt előírásoknak?

Kérdés: Önkormányzatunk szociális bérlakásokat értékesít a benne lakóknak, részletfizetéssel, tulajdonjog-fenntartással. Az adásvételi szerződés szerint a birtokba adás a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik. A vételárat a vevők havi egyenlő részletekben 4 év alatt fizetik meg. Az utolsó részlet megfizetése után kerül bejegyzésre a vevő tulajdonjoga. Eddig áfafelszámítási kötelezettség nem merült fel, azonban most értékesítésre kerül egy beépítetlen építési telek is hasonló konstrukcióban, amelyet 27% áfa terhel. Részletvétel esetén mikor kell a számlát kiállítani az ügyletről? A teljesítés időpontjában (a birtokba adás napján) a teljes vételárról, vagy a havonta beérkező vételárrészletet előlegnek kell tekinteni, és minden hónapban előlegszámlát, majd a tulajdonba adáskor végszámlát kell kiállítani? Az Áfa tv. 10. §-ának a) pontja szerint történik a lakóingatlan és telek értékesítése, ezért a teljesítés időpontja a birtokba adás napja, így a fizetendő áfát meg kell állapítani, és be kell fizetni egy összegben, vagy elegendő az előlegszámlák alapján havonta? A vevő magánszemély, és számla kiállítását nem kéri, a lakásértékesítés nem áfaköteles, ez esetben nem szükséges számlát kiállítani, a könyvelés bizonylata lehet az adásvételi szerződés? Az ASP főkönyvi könyvelésében a számla vagy bizonylat alapján lehet könnyebben ütemezni az évek között átnyúló részletfizetést? Az ingatlanokat a tárgyieszköz-nyilvántartásból milyen időponttal kell kivezetni?

Kérdés: Építési telek értékesítése során önkormányzatunk részletfizetést engedélyező szerződést köt vevő partnerével. Az ingatlan már az értékesítés előtt is a vevő birtokában volt, viszont tulajdonjogot csak az utolsó részlet – tehát a teljes vételár – megfizetésével szerez.
1. részlet (a vételár fele) befizetése: szerződéskötéskor
2. részlet (a vételár negyede) befizetése: egy éven belül
3. részlet (a vételár negyede) befizetése: két éven belül
A tényállással kapcsolatban az a kérdés, hogy a számlakiállítás hogyan alakul az egyes részletek megfizetésének időpontjában, kell-e az Áfa-tv. 59. §-a alapján áfát is tartalmazó előlegszámlát kiállítani, vagy csak az utolsó részlet befizetését követően a Ptk. szerinti teljesítés időpontjában, utólag az egész vételárról egy összegben kell kiállítani a számlát, és megfizetni az általános forgalmi adót?

Kérdés: Egy egyesület a látványcsapatsport-támogatás pályázaton elnyert összeg felhasználása segítségével új sportcsarnokot építtet. A csarnok megvalósítása részben az említett támogatásból, részben önkormányzati kölcsönből, valamint saját erő bevonásával valósul meg. A kivitelezőtől kapott számlákat az Áfa-tv. 142. §-a alapján a fordított adózás szabályai szerint vallják be. Az elkészült csarnokot az egyesület értékesíti az önkormányzat ingatlanüzemeltető vállalkozásának (üzemeltető), mivel az egyesületnek sem szakértelme, sem erőforrása nincs az üzemeltetési tevékenységre. Az értékesítés áfa felszámításával valósulna meg, mivel az egyesület az ingatlanértékesítésre és -bérbeadásra adókötelezettséget választ az Áfa-tv. 88. §-a alapján. Az egyesületnek használati joga és jelzálogjoga maradna az elkészült épületen, ezzel biztosítva a látványcsapatsport-támogatás céljainak megfelelő hosszú távú használatot. Az egyesület a csarnokot a teljes üzemeltetési idő egy meghatározott részében kívánja használni, ezért erre az időre bérelni fogja az üzemeltetőtől. A maradék időben az üzemeltető hasznosíthatja az ingatlant, de az ő kötelessége gondoskodni a hasznosíthatóság alapvető feltételeiről (pl. fűtés, világítás, takarítás, őrzés stb.). Az itt vázolt ügylettel kapcsolatban a kérdésem az, hogy helyesen jár-e el az egyesület, amikor a kivitelezőtől kapott számlákról benyújtandó adóbevallásban az általa felszámított adó mellett ugyanazt az összeget levonásba is helyezi, mivel az ingatlan-bérbeadásra és -értékesítésre adókötelezettséget választott, és így az értékesítés áfa felszámításával valósul majd meg?

Kérdés: Az önkormányzat elad a külterületeiből, amelyek árokként, illetve útként vannak nyilvántartva, kisebb területeket vízpótló rendszer fejlesztése érdekében. Ezt az ügyletet áfásan vagy áfamentesen számlázzuk tovább? A köz­területből magánszemély részére eladunk telek­kiegé­szí­tésként pár m2-es területet. Ebben az esetben áfásan vagy áfamentesen kell kiállítanunk a számlát?

Kérdés: Egy önkormányzat mint eladó adásvételi szerződést kötött a városi kézilabdaklubbal mint vevővel, amelynek alapján a vevő 1/1 arányban megvásárolta az eladó kizárólagos tulajdonát képező, kivett sporttelep megnevezésű, 21 032 m2 alapterületű ingatlant, amelyen néhány kisebb építmény (öltöző, tekepálya) található. Az eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz, hogy a földhivatal a vevő 1/1 arányú tulajdonjogát adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze. Egyúttal az eladó a vevőt birtokba bocsátja, aki a szerződés aláírása napjától viseli a kárveszélyt, és jogosult az ingatlan hasznait szedni. A vevő az ingatlan tulajdonjogát arra tekintettel szerezte meg, hogy annak területén egy legalább 2000 m2 alapterületű multifunkciós sportcsarnokot létesít. A vevő kötelezettséget vállalt továbbá arra, hogy a sportcsarnok használatbavételétől számított 20 éven keresztül a városi diáksportszervezetek és a városi oktatási intézmények számára ingyenes használatot biztosít akként, hogy a használatra jogosultak hetente 13 órát diák­sport keretében, 10 órát iskolai testnevelés keretében vehetik igénybe a sportcsarnok bármely funkcióját. A használatra különmegállapodást kell kötni, melynek óradíja 7500 Ft + áfa. A vevő kötelezettséget vállalt arra is, hogy a sportcsarnok használatbavételétől számított 20 éven keresztül ingyenesen évente 3 napot biztosít az eladó számára városi rendezvények megtartására. A gazdasági esemény során tényleges pénzmozgás nem történik, az eladási ár ellentételezése a majdan megépülő sportcsarnoknak a vevő "ingyenes" rendelkezésre bocsátása, esetenként óránként 7500 Ft + áfa használati díjért, illetve ingyenes városi rendezvények 20 éven keresztül. Ilyen esetben csereügyletről beszélhetünk? Hogyan minősülnek a felek által teljesített ügyletek?
Az adóalap meghatározása

Kérdés: Nem adóalany magánszemély önkormányzat részére, a felek megállapodása értelmében térítés nélkül ad át 6 db magánút megjelölésű ingatlant. A térítés nélkül átadott ingatlanok esetében, számosságuk okán, gazdasági tevékenységnek fog-e minősülni, áfaalanyiságot keletkeztet-e, így az ügylet során az értékesítéshez kapcsolódik-e forgalmiadó-fizetési kötelezettség, illetve az önkormányzat – amennyiben ezen ügylethez kapcsolódóan áthárított forgalmi adóval növelt beszerzést valósít meg – élhet-e adólevonási jogával?

Kérdés: Önkormányzatunk telekértékesítés során biztosítja (megépíti) a telekhatárig a közműveket (áram, gáz, víz csatorna), ezért az értékesítés során közmű-hozzájárulási díjat vet ki a vásárlóra. Útépítésnél az érintett ingatlantulajdonosra útközmű-hozzájárulást vet ki. A képviselő-testület határozza meg a közmű-hozzájárulási díjak összegét. Önkormányzatunk az áfa alanya. A víz-, gáz-, áramközmű bevételét 25%-os áfa terheli? Ha részletfizetéssel törlesztik, mikori áfakulccsal kell számolniuk 2009. júliustól: a 20 vagy a 25%-ossal? Az útközmű 25%-os áfatartalmú? Valamint ha valaki számlát kér a közművektől, milyen SZJ vagy TEÁOR a megfelelő?

Kérdés: Polgármesteri hivatalunk az Áfa-tv. értelmében áfaalany, havi bevallásra kötelezett, az Áfa-tv. 88. § (1) bekezdés b) pontja alapján az ingatlan-bérbeadási tevékenységünkre áfakötelezettséget választottunk. Az ingatlanértékesítési tevékenységünkre ez idáig nem éltünk a választási jogunkkal, tehát az Áfa-tv. 86. §-ában foglaltak szerint fogunk eljárni. Városunkban az ipari park területéből már az előző években értékesítettünk (20%-os áfával), és a további területeket is szeretnénk értékesíteni munkahelyteremtő vállalkozások részére. Az idén közműberuházást tervezünk megvalósítani a park területén. Az ipari park területe a Városi Önkormányzat által elfogadott Rendezési Tervben beépítésre szánt terület és az ipari övezet előírásai szerint beépíthető. Figyelembe véve továbbá az 1997. évi LXXVIII tv. 2. § 6. pontjában foglaltakat, véleményünk szerint az Áfa-tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja alapján az ipari parkot továbbra is adókötelesen kell értékesítenünk. Első kérdésünk az lenne, hogy a közműberuházás áfáját visszaigényelhetjük-e, ha igen mikor, milyen mértékben, gondolva arra, hogy a beruházás valószínűleg jóval magasabb költséggel jár, mint az értékesítésből származó adóköteles bevételünk? Továbbá kérdéses az is, hogy az értékesítés mikor valósul meg? Lehet, hogy csak néhány év múlva sikerül részben vagy egészében eladni az ipari park területét? Második kérdésünk: mi lenne a helyzet a fenti esetben, ha hivatalunk az Áfa-tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján az ingatlanértékesítési tevékenységére is választaná az adókötelezettséget? Ismereteink szerint még 2008. március 31-ig megtehetnénk. 2008. évben hivatalunknál nem történt ingatlanértékesítés. Harmadik kérdésünk: az ingatlanértékesítéseknél mely esetekben kell fordított adózással kiállítani a számlát?