6 talált cikk az adásvétel , nyilvántartás , GYES , ingatlanok kifejezésre

Kérdés:

Az önkormányzat alanyi adómentes. Adásvétellel vegyes földcsereszerződéssel "szántó" megnevezésű ingatlant cserélt. Az ingatlanok területnagyságának különbségére tekintettel a cserélő féltől értékkülönbözet megfizetésére került sor. (Az önkormányzatnak pénzforgalmi bevétele keletkezett.) Az ügyletről kell-e számlát kiállítani az önkormányzatnak, és ha kell, akkor a számlán mely összeg szerepel: csak az "adásvétel" jogcímén eladott négyzetméter földterület értéke, vagy a "csere" jogcímén átadott négyzetméter földterület értékét is fel kell tüntetni? A csereügyletekről kell-e számlát kiállítani?

Kérdés: Önkormányzatunk városrehabilitációs programja keretében egy kivitelezőtől többlakásos épületegyüttes kivitelezését rendelte meg. Az ingatlan 48 lakásos társasház, mely 18 szociális alapú és 30 db piaci alapú önkormányzati bérlakást foglal magában. Egyetlen lakás hasznos alapterülete sem haladja meg a 150 nm-t. Az ingatlan alatt mélygarázs kerül kialakításra. Az ingatlan leg-alsó szintjén a mélygarázst és a hozzá tartozó területet nem lakófunkcióként vettük számításba. A lakások funkcionális működtetéséhez tartozó tárolók a lakófunkcióhoz tartozó helyiségként kerültek beszámításra. A földszinten helyet kap egy szociális iroda és néhány közösségi használatra kialakított helyiség, melyek területe szintén nem lakófunkcióként került beszámításra. A kivitelezői vállalkozói szerződés tervezete a pénzügyi ütemezésre az arányos előrehaladást alkalmazza. A kivitelező a teljesítési jelentések és számlázás ütemét a 25%-os, 50%-os, 75%-os és 100%-os készültségi fokok elérésekor aktiválja. Valamennyi, az előrehaladás során benyújtott számla esetében az áfa-hozzárendelést – tekintve, hogy az Áfa-tv. alapján a fordított adózás szabályai szerint önkormányzatunk állapítja meg az áfát – ezen arányok alapján kívánjuk megvalósítani. A lakófunkció és nem lakófunkció/gazdasági funkció közötti területi megoszlás alapján megállapított százalékos megosztás, illetve százalékos arány, az 5 százalékos és 27 százalékos áfa ennek megfelelő alkalmazása, valamint a készültségi fokok szerinti teljesítés és számlázás üteme megfelel-e az Áfa-tv. előírásainak?

Kérdés: Egy társaság új építésű társasházi lakások – kulcsrakész – kivitelezését vállalja vevői számára, amely projektek egy része megfelel az 5 százalékos adókulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a társaság a vevőivel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben, illetőleg szerződésekben az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalja a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében. A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg-, melegburkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése), amelyeknek a társaság igyekszik eleget tenni. Tekintettel azonban arra, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, és mert ezek rendszerint jóval – esetenként hónapokkal – az adásvételi szerződés megkötése után merülnek fel, ezen kérések megvalósítására a társaság pótmunkaként tekint. Ennek megfelelően a vevők által megrendelt és a társaság által elvégzendő pótmunkák miatt a felek nem módosítják az adásvételi szerződésüket, hanem azt egy külön ügyletként, vállalkozási szerződésként kezelik, és azzal az adásvételi szerződéstől függetlenül, külön számolnak el, amelynek megfelelően a társaság minden esetben 27 százalékos áfatartalom mellett állítja ki a vevők részére a számláit ezen pótmunkákról. Helyes a fenti eljárás, vagy a társaságnak ezen (pót)munkákat az adásvételi ügylettel együtt komplex szolgáltatásként kell kezelnie, amelynek tekintetében a főszolgáltatás az adásvételi ügylet, amely így meghatározza a szolgáltatásegység adójogi sorsát, és amelyből következően a társaságnak ezen (pót)munkákat 5 százalékos áfa mellett kell számláznia a vevők felé? Jól értelmezzük-e, hogy a társasházi lakások – függetlenül attól, hogy elnevezésük nem az Áfa-tv. szövege szerinti "többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás", amennyiben a négyzetméterre vonatkozó kritériumok is teljesülnek az egyes lakások esetében – megfelelnek az Áfa-tv. 3. számú mellékletében foglalt előírásoknak?

Kérdés: Magánszemélyek egy csoportja egy építési vállalkozót tervez megbízni, hogy az általuk tulajdonolt telken számukra egy társasházat építsen fel. A megbízás végrehajtása révén a magánszemélyek a megépült és használatbavételi engedéllyel rendelkező házban az egyes lakások tulajdonosaivá válnak, ezért teljesül az Áfa-tv. 10. §-ának d) pontja szerinti termékértékesítés. Az egyes lakások mind 150 nm nagyság alattiak, így mindegyik esetében alkalmazható az Áfa-tv. 3. sz. mellékletének 50. pontja, ezért a lakások értékesítését 5 százalékos áfa terheli. Mindazonáltal vannak olyan megépítendő objektumok, elvégzendő építészeti munkák, amelyek esetében nem határozható meg egyértelműen az alkalmazandó adómérték.
Az alábbi objektumok, építészeti munkák esetében tehát kérdésünk az, hogy azok milyen adómérték alá tartoznak:
- a társasház alatt fedett parkoló épül autóbeállókkal és tárolókkal;
- a domboldalon felépítendő ház mellett statikailag szükséges egy támfal, ehhez pedig szivárgórendszer építése a csapadékvíz és egyéb vizek elvezetésére, ezáltal a támfal statikai állapotának biztosítására, a föld megcsúszásának elkerülésére;
- a lakóház felépítéséhez szükséges elkészülniük a következő munkálatoknak: kukatároló, kerítés, útcsatlakozás, járda, közműcsatlakozás megépítése;
- az építési hatóság a lakóház mellett a kert kialakításáról is rendelkezett, az építési engedélyben előírta meghatározott növénytámfalak létesítését, valamint a kivágott fák helyett újak telepítését meghatározott mennyiségben.
A fenti munkák elvégzésére a lakóház építésére vonatkozó szerződés alapján kerül sor, azaz a vállalkozó ezeket nem tervezi külön számlázni, hanem ezek beépülnek a lakóház megépítésének árába, de kérdésként merült fel, hogy szükséges-e ezek különbontása és a kedvezményes lakókulcstól eltérő áfakulccsal való kezelése?

Kérdés: 1. 2013. december 31-i dátummal a 44-es főkönyvi számlákra lekönyveltük a 2013. december 31-i teljesítési határidejű szállítói számlákat a 413 tőkeváltozás számlákkal szemben. A nyitást követően a záró egyenlegek a megfelelő 42-es főkönyvi számlákon megjelentek. A 2014. évi számviteli előírásoknak megfelelően ezeknek a szám­lák­nak lekönyveltük a kötelezettségvállalását (pl. gázdíjnál T 05331212 – K 0022), valamint a pénzügyi kifizetés esedékességét (gázdíjnál T 5222 – K 4213131). Az utóbbi lépéssel még egyszer rákerült a 421-es főkönyvi számlára, ahol már a nyitóban úgyis rajta volt. Kifizetéskor T 4212131 – K 33, de ezzel a duplázódás nem szűnik meg.
2. Ugyanez a probléma a követeléseknél is. 2013. december 31-én fennálló követelésünket lekönyveltük a 28-as számlákra a 413 tőkeváltozással szemben. A nyitást követően ezek az egyenlegek megjelentek a megfelelő 35-ös főkönyvi számlákon. A 2014. évi számviteli előírásoknak megfelelően ezeket a bevételeket előírtuk követelésként a költségvetési számvitel szerint [T 09(2) – K0041], illetve a pénzügyi számvitel szerint (T 35 – K 9). Teljesítéskor pedig a költségvetési számvitel szerint [T 005 – K 09(3)], valamint a pénzügyi számvitel szerint (T 33 – K 35). A nyitó egyenleg itt is rajta marad. A 2013-ban előírt kötelezettségek és követelések hogyan tűnnek el a nyitó egyenlegből?
3. Az év végi befejezetlen beruházási állomány 127-ről 15-re került. Ennek értéke tartalmazza az áfát is. 2014-től a bekerülési értéknek nem része az áfa. Az előző évi befejezetlen beruházást milyen értéken kell aktiválni (áfával vagy áfa nélkül)?
4. Ingatlanunkon végzett telekalakítás, telekösszevonás során megváltozik a telek nagysága, ezáltal az értéke is – pénzmozgás nélkül. A változást, a növekedést, illetve a csökkenést hogyan tudjuk lekönyvelni?

Kérdés: Önkormányzat a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett "beruházási területet" kíván értékesíteni. Kérdés: a beruházási terület adójogi megítélés szempontjából beépítetlen ingatlannak, vagy építési teleknek minősül az Áfa-tv. vonatkozó rendelkezései alapján?