9 cikk rendezése:
1. cikk / 9 Önkormányzati bérlakás értékesítése
Kérdés: Önkormányzatunk az egyik bérlakását értékesíteni szeretné. A lakásrendeletünkben benne van, hogy:
40. § (1) Az elővásárlási joggal érintett lakások vételára a beköltözhető forgalmi érték 90%-a.
(2) Amennyiben az elővásárlásra jogosult lakbérhátralékkal rendelkezik, akkor azt a lakás vétel-árához hozzá kell számítani.
(3) A szerződés megkötésekor a lakás vételárának 20%-a egy összegben fizetendő.
(4) Az elővásárlásra jogosult vevő a vételár hátralékát 15 évig havonta egyenlő részletekben törlesztheti. A szerződéses kamat a jegybanki alapkamattal megegyező. Amennyiben a lakás vételárát egy összegben fizeti meg, a vételár 20%-nak megfelelő árkedvezményre, vagy amennyiben az előírtnál rövidebb törlesztési időt vállal, akkor a vételárhátralékból 1% engedményre jogosult.
A vevő élni szeretne azzal a lehetőséggel, hogy a szerződés megkötésekor a vételár 20%-át megfizeti, majd a fennmaradó összeget 15 évig egyenlő részletben törleszti. A rendeletben benne van, hogy a szerződéses kamat a jegybanki alapkamattal megegyező. Ilyen esetben a kamatszámítás, illetve -fizetés hogyan működik? Havonta újraszámoljuk a kamatot? További kérdés, hogyan történik a könyvelés? A követelések közé felviszem a tőke összegét. De a kamatot mindig csak az adott hónapban, a számla kiállításakor?
40. § (1) Az elővásárlási joggal érintett lakások vételára a beköltözhető forgalmi érték 90%-a.
(2) Amennyiben az elővásárlásra jogosult lakbérhátralékkal rendelkezik, akkor azt a lakás vétel-árához hozzá kell számítani.
(3) A szerződés megkötésekor a lakás vételárának 20%-a egy összegben fizetendő.
(4) Az elővásárlásra jogosult vevő a vételár hátralékát 15 évig havonta egyenlő részletekben törlesztheti. A szerződéses kamat a jegybanki alapkamattal megegyező. Amennyiben a lakás vételárát egy összegben fizeti meg, a vételár 20%-nak megfelelő árkedvezményre, vagy amennyiben az előírtnál rövidebb törlesztési időt vállal, akkor a vételárhátralékból 1% engedményre jogosult.
A vevő élni szeretne azzal a lehetőséggel, hogy a szerződés megkötésekor a vételár 20%-át megfizeti, majd a fennmaradó összeget 15 évig egyenlő részletben törleszti. A rendeletben benne van, hogy a szerződéses kamat a jegybanki alapkamattal megegyező. Ilyen esetben a kamatszámítás, illetve -fizetés hogyan működik? Havonta újraszámoljuk a kamatot? További kérdés, hogyan történik a könyvelés? A követelések közé felviszem a tőke összegét. De a kamatot mindig csak az adott hónapban, a számla kiállításakor?
2. cikk / 9 Önkormányzati szociális bérlakások értékesítése
Kérdés: Önkormányzatunk szociális bérlakásokat értékesít a benne lakóknak, részletfizetéssel, tulajdonjog-fenntartással. Az adásvételi szerződés szerint a birtokba adás a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörténik. A vételárat a vevők havi egyenlő részletekben 4 év alatt fizetik meg. Az utolsó részlet megfizetése után kerül bejegyzésre a vevő tulajdonjoga. Eddig áfafelszámítási kötelezettség nem merült fel, azonban most értékesítésre kerül egy beépítetlen építési telek is hasonló konstrukcióban, amelyet 27% áfa terhel. Részletvétel esetén mikor kell a számlát kiállítani az ügyletről? A teljesítés időpontjában (a birtokba adás napján) a teljes vételárról, vagy a havonta beérkező vételárrészletet előlegnek kell tekinteni, és minden hónapban előlegszámlát, majd a tulajdonba adáskor végszámlát kell kiállítani? Az Áfa tv. 10. §-ának a) pontja szerint történik a lakóingatlan és telek értékesítése, ezért a teljesítés időpontja a birtokba adás napja, így a fizetendő áfát meg kell állapítani, és be kell fizetni egy összegben, vagy elegendő az előlegszámlák alapján havonta? A vevő magánszemély, és számla kiállítását nem kéri, a lakásértékesítés nem áfaköteles, ez esetben nem szükséges számlát kiállítani, a könyvelés bizonylata lehet az adásvételi szerződés? Az ASP főkönyvi könyvelésében a számla vagy bizonylat alapján lehet könnyebben ütemezni az évek között átnyúló részletfizetést? Az ingatlanokat a tárgyieszköz-nyilvántartásból milyen időponttal kell kivezetni?
3. cikk / 9 Ingatlanértékesítés
Kérdés: Önkormányzat képviselő-testülete 2016 szeptemberében, saját tulajdonában álló ingatlanértékesítésről döntött. Az ingatlan (nem használatból kivont) értékesítése adásvételi szerződés alapján 2017 márciusában történt meg. Az Áhsz. 12. §-ának (6) bekezdése az alábbiakat írja elő: "A mérlegben az átsorolt, követelés fejében átvett készletek között kell szerepeltetni az értékesítésre szánt eszközöket, így különösen a végelszámolási, felszámolási vagy vagyonrendezési eljárásból állami, helyi önkormányzati tulajdonba került eszközöket, az Áht. 100. §-a szerint követelés fejében átvett, értékesítendő eszközöket, valamint mindazon eszközöket, amelyeket az immateriális javak és tárgyi eszközök közül értékesítés céljából átsoroltak. Kötelező az immateriális javak, tárgyi eszközök átsorolása, ha azokat a használatból kivonták, de az értékesítés három hónapnál hosszabb időszakot vesz igénybe." Nem egyértelmű, hogy csak az értékesítési céllal vásárolt ingatlanok esetében, vagy a nem értékesítési céllal meglévő, de – a képviselő-testület döntése alapján – értékesíteni kívánt ingatlanok esetében is szükséges-e az átsorolás elvégzése. Amennyiben az utóbbi esetben is szükséges az átsorolás elvégzése, akkor azt mely időpontban kell megtenni?
4. cikk / 9 Önkormányzat és az egyház közötti ingatlan-csereszerződés
Kérdés: Az önkormányzat és az egyház ingatlan-csereszerződést kötött. A csereszerződésben az önkormányzat 1/1 tulajdonú ingatlanát adta el, az egyház pedig 2/3 tulajdonát (1/3 már az önkormányzaté volt). Az ingatlan-értékbecslő és igazságügyi szakértő által készített értékbecslés szerint a csere tárgyát képező ingatlanok értékét egyformán állapította meg. A szerződés szerint nincs egymás felé fizetési kötelezettség. Az önkormányzati 1/1 tulajdonú ingatlan könyv szerinti értéke több, mint az értékbecslés által megállapított. Szabályosan hogyan kell levezetni az ingatlancsere folyamatát (könyvelését)?
5. cikk / 9 Önkormányzati ingatlanok értékesítése, illetve bérbeadása
Kérdés: Önkormányzatunk havi áfabevallásra kötelezett, ingatlanértékesítés és ingatlan-bérbeadás tekintetében is éltünk az Áfa-tv. 88 §-ában foglalt választási jogunkkal, és áfakötelezettséget választottunk mindkét gazdasági tevékenységre. Önkormányzatunk határozatban döntött arról, hogy azon vállalkozások számára (tőle független feleknek), akik az ipari park területén munkahelyteremtő vállalkozás céljából kívánnak telket vásárolni vagy bérelni, azt kedvezményes áron – támogatással – tehetik meg az előterjesztés mellékletét képező szerződéstervezetek szerint.
Ezen szerződések bruttó támogatás részét (kedvezmény) csekély összegű de minimis támogatásként kapják a vállalkozások. A szerződéseket előzetesen a támogatás nyújtása előtt megküldjük a Támogatásokat Vizsgáló Irodának (továbbiakban TVI), mely állásfoglalásával hagyja jóvá az ingatlan eladási/bérbeadási árában megtestesülő támogatás nyújtását. A bérleti, illetve adásvételi szerződésekben rögzítésre kerül, hogy a vevő/bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy bizonyos időn belül (általában 4-5 év) munkahelyteremtő beruházást hoz létre, esetleg foglalkoztatási kötelezettséget is vállal az azt követő "X" időpontig. Amennyiben a meghatározott időn belül a vállalkozó nem teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségét (jogerős építési engedély, jogerős használatbavételi engedély), illetve nem valósítja meg a foglalkoztatást a beruházás megvalósítása után, akkor az önkormányzat felmondhatja a bérleti szerződést, értékesítés esetén pedig a vevő visszavásárlási jogot enged az eladó javára. Továbbá a vevő/bérlő tudomásul veszi, hogy amennyiben fenti kötelezettségeket nem teljesíti, köteles a kedvezményes vételárat/bérleti díjat az önkormányzat részére a szerződésben meghatározott inflációval növelt piaci forgalmi érték/bérleti díj erejéig kiegészíteni számla ellenében. A szerződésekkel kapcsolatban az alábbi kérdésekre kérjük válaszukat:
1. Az értékesítésről/bérbeadásról a számlát a szerződés megkötésekor a kedvezményes árral (kedvezményes áfaalappal) kell-e kiállítani? Csak a kedvezményes ár után keletkezik-e áfafizetési kötelezettségünk, vagy már szerződéskötéskor pénzügyileg rendezni kell a teljes forgalmi érték után fizetendő áfát? Ez utóbbi viszont ellentmond annak, hogy a TVI a de minimis támogatást bruttó módon állapítja meg.
2. Amennyiben a vállalkozó nem teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségek bármelyikét, akkor a piaci forgalmi értékre/piaci bérleti díjra történő kiegészítést tulajdonképpen milyen jogcímen kell számláznunk? Eladási ár/bérleti díj kiegészítés, támogatás-visszafizetés, kártalanítás vagy esetleg kártérítés?
3. Jól értelmezzük, hogy a 2-es pontban vázolt jogcímek közül csak a kártérítés az a jogcím, melyet áfafizetési kötelezettség nem terhel, és számlakiállítási kötelezettség sem keletkezik? Ebben az esetben bírósági eljárás nélkül kártérítés jogcímen a szerződésben szereplő nettó vagy bruttó támogatási összeget követelhetjük-e? A többi jogcím esetén, véleményünk szerint, áfás számlát kell kiállítani, és a teljesítéstől számított 45 nap lejárta után be kell fizetnünk az általános forgalmi adót az adóhatóságnak.
4. Amennyiben áfás számlát kell kiállítani, és az adós fizetési kötelezettségét nem tudja teljesíti, a követelés behajthatatlanná válik a hatályos jogszabályok alapján – s ennek ténye a szükséges dokumentumokkal egyértelműen bizonyított –, jól tudjuk, hogy a jelenleg hatályos Áfa-tv. alapján be kell fizetnünk a behajthatatlan követelés áfáját, és a behajthatatlanság ténye nem jogosít fel az áfa meg nem fizetésére, esetleg levonására, helyesbítésére vagy visszaigénylésére?
5. Tovább bonyolíthatja a helyzetet az a tény, hogy a visszavásárlási jogunkkal sem tudunk minden esetben élni, hiszen elképzelhető, hogy időközben az értékesített/bérbe adott ingatlant megterhelik jelzáloggal. A vállalkozások ugyanis ahhoz, hogy beruházásukat meg tudják valósítani, hitelt vagy pályázati forrást kívánnak igénybe venni.
Kérem szíves tájékoztatásukat, hogy a fent vázolt esetekben, hogyan tudna önkormányzatunk helyesen eljárni úgy, hogy a munkahelyteremtő vállalkozásokat is segítse, ugyanakkor megfelelő biztosítékokat tudjon kikötni – önkormányzatunk nemteljesítés esetén ne essen el a piaci eladási ár/bérleti díj kiegészítéstől –, s ne fordulhasson elő, hogy például egy behajthatatlan követelés esetén még áfafizetési kötelezettségünk is keletkezzen, melyre fedezetet kell teremteni.
Ezen szerződések bruttó támogatás részét (kedvezmény) csekély összegű de minimis támogatásként kapják a vállalkozások. A szerződéseket előzetesen a támogatás nyújtása előtt megküldjük a Támogatásokat Vizsgáló Irodának (továbbiakban TVI), mely állásfoglalásával hagyja jóvá az ingatlan eladási/bérbeadási árában megtestesülő támogatás nyújtását. A bérleti, illetve adásvételi szerződésekben rögzítésre kerül, hogy a vevő/bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy bizonyos időn belül (általában 4-5 év) munkahelyteremtő beruházást hoz létre, esetleg foglalkoztatási kötelezettséget is vállal az azt követő "X" időpontig. Amennyiben a meghatározott időn belül a vállalkozó nem teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségét (jogerős építési engedély, jogerős használatbavételi engedély), illetve nem valósítja meg a foglalkoztatást a beruházás megvalósítása után, akkor az önkormányzat felmondhatja a bérleti szerződést, értékesítés esetén pedig a vevő visszavásárlási jogot enged az eladó javára. Továbbá a vevő/bérlő tudomásul veszi, hogy amennyiben fenti kötelezettségeket nem teljesíti, köteles a kedvezményes vételárat/bérleti díjat az önkormányzat részére a szerződésben meghatározott inflációval növelt piaci forgalmi érték/bérleti díj erejéig kiegészíteni számla ellenében. A szerződésekkel kapcsolatban az alábbi kérdésekre kérjük válaszukat:
1. Az értékesítésről/bérbeadásról a számlát a szerződés megkötésekor a kedvezményes árral (kedvezményes áfaalappal) kell-e kiállítani? Csak a kedvezményes ár után keletkezik-e áfafizetési kötelezettségünk, vagy már szerződéskötéskor pénzügyileg rendezni kell a teljes forgalmi érték után fizetendő áfát? Ez utóbbi viszont ellentmond annak, hogy a TVI a de minimis támogatást bruttó módon állapítja meg.
2. Amennyiben a vállalkozó nem teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségek bármelyikét, akkor a piaci forgalmi értékre/piaci bérleti díjra történő kiegészítést tulajdonképpen milyen jogcímen kell számláznunk? Eladási ár/bérleti díj kiegészítés, támogatás-visszafizetés, kártalanítás vagy esetleg kártérítés?
3. Jól értelmezzük, hogy a 2-es pontban vázolt jogcímek közül csak a kártérítés az a jogcím, melyet áfafizetési kötelezettség nem terhel, és számlakiállítási kötelezettség sem keletkezik? Ebben az esetben bírósági eljárás nélkül kártérítés jogcímen a szerződésben szereplő nettó vagy bruttó támogatási összeget követelhetjük-e? A többi jogcím esetén, véleményünk szerint, áfás számlát kell kiállítani, és a teljesítéstől számított 45 nap lejárta után be kell fizetnünk az általános forgalmi adót az adóhatóságnak.
4. Amennyiben áfás számlát kell kiállítani, és az adós fizetési kötelezettségét nem tudja teljesíti, a követelés behajthatatlanná válik a hatályos jogszabályok alapján – s ennek ténye a szükséges dokumentumokkal egyértelműen bizonyított –, jól tudjuk, hogy a jelenleg hatályos Áfa-tv. alapján be kell fizetnünk a behajthatatlan követelés áfáját, és a behajthatatlanság ténye nem jogosít fel az áfa meg nem fizetésére, esetleg levonására, helyesbítésére vagy visszaigénylésére?
5. Tovább bonyolíthatja a helyzetet az a tény, hogy a visszavásárlási jogunkkal sem tudunk minden esetben élni, hiszen elképzelhető, hogy időközben az értékesített/bérbe adott ingatlant megterhelik jelzáloggal. A vállalkozások ugyanis ahhoz, hogy beruházásukat meg tudják valósítani, hitelt vagy pályázati forrást kívánnak igénybe venni.
Kérem szíves tájékoztatásukat, hogy a fent vázolt esetekben, hogyan tudna önkormányzatunk helyesen eljárni úgy, hogy a munkahelyteremtő vállalkozásokat is segítse, ugyanakkor megfelelő biztosítékokat tudjon kikötni – önkormányzatunk nemteljesítés esetén ne essen el a piaci eladási ár/bérleti díj kiegészítéstől –, s ne fordulhasson elő, hogy például egy behajthatatlan követelés esetén még áfafizetési kötelezettségünk is keletkezzen, melyre fedezetet kell teremteni.
6. cikk / 9 Vagyonkezelésbe adás
Kérdés: Köthet-e, illetve kell-e kötnie az önkormányzatnak vagyonkezelői szerződést az irányítása alá tartozó intézményekkel (pl. oktatási, nevelési intézmények, GAMESZ) abban az esetben, ha használatukba, üzemeltetésükbe kívánja adni a feladat ellátásához szükséges épületeket, egyéb ingatlanokat, melyek az önkormányzat tulajdonát képezik? Ebben az esetben át kell-e adni a könyvekben az ingatlanokat aktuális értéken, vagy az önkormányzatnál maradnak? Hogyan kell könyvelni az átadást az önkormányzatnál, illetve az intézményeknél?
7. cikk / 9 Önkormányzat – kisajátítási eljárás
Kérdés: Önkormányzat kisajátítási eljárás keretében beépítetlen, építési teleknek nem minősülő ingatlanokat értékesít gátak építésével összefüggésben. Az önkormányzat termékértékesítése kapcsán keletkező számlakibocsátási kötelezettsége során forgalmi adót kell-e áthárítania?
8. cikk / 9 Önkormányzat áfa-visszaigénylési joga
Kérdés: Önkormányzatunk 2006 szeptemberében részletvételre értékesített több tulajdonában álló ingatlant, mellyel kapcsolatosan kb. 10 millió forint áfafizetési kötelezettsége keletkezett, amit meg is fizetett. 2007-ben azonban a szerződés módosult, melynek következményeként az önkormányzat tulajdonában maradt az eladásra kínált ingatlanok egy része, így számlahelyesbítésre került sor, és 2 millió forinttal csökkent a fizetendő adó összege. Az önkormányzat ezen összeget a vevő tartozásába elszámolni nem tudja, hiszen ezt az összeget az állam javára a törvényi rendelkezés alapján befizette. Ez az áfa viszont az ingatlaneladás csökkentése miatt már nem olyan befizetés, ami mögött az állam jogos követelése állhatna. Önkormányzatunk részéről ez az ingatlanértékesítés egyedi volt, és a közeljövőben (5 éven belül) a meglevő tulajdoni érték figyelembevételével hasonlóra nem lehet számítani. De csak jövőre tervezünk olyan értékesítést, melynek kapcsán a bevallásban a negatív fizetendő áfa, illetve annak alapja pozitívra változna, és azt 4 millió Ft-tal meg is haladja. Idén tehát nincs olyan tevékenységünk, melyből származó bevétel elegendő lenne ahhoz, hogy 2007-ben a visszaigénylés árbevételalapon megnyílna. Tudomásunk szerint tárgyieszköz-beszerzés alapján lehetne még az áfát visszaigényelni, de nem vagyunk tisztában azzal, hogy a fenti ügyletünk minősíthető-e annak. Hogyan kaphatjuk vissza azt az áfaösszeget, amelyre már jogszerűen nem tarthat igényt az állam?
9. cikk / 9 Kártérítés áfája
Kérdés: Önkormányzatunk egy ingatlanát az elmúlt hónapban lopásból származó komoly kár érte. Az ingatlan védelmét biztosító cég – a szerződésben meghatározottak szerint – kártérítés megfizetésére kötelezett. Kell-e nekünk a kártérítés miatt áfás számlát kibocsátani?
