Önkormányzati telek értékesítése


Önkormányzatunk lakóingatlannak nem minősülő ingatlan bérbeadása, haszonbérbe adása tevékenységére adómentesség helyett az adókötelessé tételt választotta. 2020-ban az önkormányzat megnyert egy gazdaságfejlesztési pályázatot, de a feltétele az volt a bruttó támogatásnak, hogy bevétel keletkezzen, de áfás bevétel nem keletkezhet, mert a projekt áfáját vissza kell fizetni. A program kapcsán 7 db beépítetlen terület átadásra került az önkormányzattól a polgármesteri hivatalnak üzemeltetésre. A 2 intézmény között egy térítésmentes üzemeltetési megállapodás született. A hivatal mentes a bérbeadás miatt. Ezekhez az ingatlanokhoz 2020-ban készült egy megállapodás, hogy a használatba adó (hivatal) éves díj ellenében használati díjat szed be a használatba vevőktől (ügyfelektől). Ezzel párhuzamosan egy adásvételi előszerződést megkötöttek az önkormányzat és a vevők között (ezek a személyek azok, akik használati díjat fizetnek a hivatalnak). Az előszerződésben foglaltak a következők: a szerződő felek kötelezettséget vállalnak, az 5 éves fenntartási időszak lezárását követő 30 napon belül adásvételi szerződést kötnek, pl. 4.000.000 Ft + áfa vételár (ezt alátámasztja egy ingatlanvagyon-értékelési szakvélemény, melyben az ingatlanok várható forgalmi értéke 5 év elteltét követően került megállapításra). A vételárba a polgármesteri hivatallal kötött használati szerződés alapján fizetett teljes használati díj beszámításra kerül. Az önkormányzat minden nyilatkozatot kiad, hogy a vevő gazdasági tevékenységet folytasson, épületet emeljen, utat építsen, a közműveket saját költségére megvalósítsa. A 7 db ingatlanból 6 ingatlan beépítetlen terület, a HÉSZ és a Mép-tv. 16 §-ának 27. pontja alapján ezek építési telkek, illetve 1 beépített ingatlan, mivel egy műhelyépületet emeltek, és a használati engedély dátuma 2023. 12. hó. Az 5 év alatt pl. összesen 1.500.000 Ft üzemeltetési díjat a polgármesteri hivatal megkapott egy ügyféltől. A fenntartási időszak hivatalos lezárása ezután következik, így az értékesítés miatt a számlát hogyan állítjuk ki helyesen az önkormányzatnál? A 6 db telek 27% áfával kerül értékesítésre (példám alapján 4.000.000 Ft + áfa)? A beépített ingatlan esetében mentesen számlázunk? Hogyan számítjuk bele az önkormányzat ingatlanértékesítése során a vételárba a hivatalnak megfizetett használati díjat? A számlán csökkentő tételként szerepeltethetjük-e, ha igen, akkor milyen áfakulccsal és mire hivatkozva? Ha nem, akkor a számlát 4.000.000 + áfa összeggel állítjuk ki és könyveljük le, de a használati díjat hogyan kell beleszámítani és lekönyvelni?


Megjelent a Költségvetési Levelekben 2026. szeptember 1-jén (392. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 7188

[…] használatbavételtől számított két 2 éven belül történt, akkor áfás az ingatlanértékesítés.Az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja alapján a régi beépített ingatlan és a hozzá tartozó földterület értékesítése főszabály szerint adómentes. Ha azonban az önkormányzat választott áfakötelezettséget az ingatlanértékesítésre az Áfa-tv. 88. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján, akkor a beépített telek értékesítése is áfaköteles. Ilyen esetben, ha a vevő áfaalany, akkor fordított áfásan kell a számlát kiállítani.A beszámítás kérdése súlyos adójogi kockázatot rejt. Az önkormányzat és a hivatal két külön adóalany. A hivatal által számlázott használati díj nem számolható be az önkormányzat által számlázott eladási árba. A Ptk. 6:49. §-a alapján beszámítani csak egynemű és lejárt kölcsönös követeléseket lehet. A vevőnek a hivatallal szemben nincs követelése (ő használati díjat fizetett a hivatalnak), az önkormányzatnak pedig a vevővel szemben van vételár-követelése.Az is felmerülhet, hogy a beszámítási konstrukció miatt az adóhatóság a bérleti díjakat az értékesítés előlegének minősítheti. Ebben az esetben a megfizetéskor előleg miatt áfafizetési kötelezettsége keletkezne az önkormányzatnak, de véleményünk szerint a beszámításnak az is akadálya, hogy a polgármesteri hivatalnak térítésmentes hasznosításra adták át az ingatlant, ezért az önkormányzat nem követelhet a polgármesteri hivataltól semmit, az nem is engedményezheti a bérleti díjakat az önkormányzatra.Az adóhatóság minősítheti színlelt, adóelkerülési, illetve a pályázati támogatás feltételrendszerének kijátszására irányuló ügyletnek, a bruttó támogatás elnyerése érdekében. Az önkormányzat a bérbeadásra áfát választott, tehát ha nem adta volna át térítésmentesen üzemeltetésre az ingatlanokat a hivatalnak, akkor nem állt volna fenn a bruttó támogatás feltétele.Ha a NAV utólag megállapítja, hogy az önkormányzatnak áfaköteles előlegbevétele […]
 
 

Elküldjük a választ e-mailen*

*
*díjmentes választ évente csak egyszer küldünk.
A *-gal megjelölt mezőket kötelező kitölteni.