Új ingatlan értékesítése esetén alkalmazandó adómérték
Kérdés
Önkormányzatunk 2015-ben egy lakásépítésekkel és -értékesítésekkel foglalkozó céggel (építési kivitelező és ingatlanforgalmazó cég) adásvételi szerződést kötött egy többlakásos lakóépületben épülő lakásra. A kivitelezés 2015-ben indult, és várhatóan – az adásvételi szerződés szerint – 2016-ban befejeződik.
Az adásvételi szerződésben – mely a cég és az önkormányzat között jött létre – a lakás eladási áránál egy összeg szerepel, az áfa százalékos mértékének és nagyságának meghatározása nélkül. A lakás vételárának jelentős része 2016-ban kerül kifizetésre az adásvételi szerződés alapján. A fenti ügylettel kapcsolatban az alábbi kérdéseink merültek fel:
1. Olyan esetben, amikor az adásvételi szerződésben (amelyet 2015-ben kötöttek) nincs külön rögzítve a nettó összeg, áfa, bruttó összeg, akkor jogosult-e az ingatlanforgalmazó cég (az eladó) az ellenérték 2016-ban kifizetendő összegét 5 százaléktól bármilyen mértékben eltérő áfával növelten számolni?
2. Helyes-e az az értelmezés, mely szerint az adásvételi szerződés 2015. évi bruttó ára (mely 27 százalékos áfát tartalmazott) a törvény alapján nem egyezhet meg a 2016-ban számított bruttó árral, mivel az áfa mértéke 5 százalékra mérséklődött?
3. Amennyiben a 2015. évi befizetésről – mely az adásvételi szerződés szerint előleg – 2016-ban számol el az eladó, milyen mértékű áfát kell felszámítania?
Részlet a válaszból
Megjelent a Költségvetési Levelekben 2016. április 12-én (226. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 4183
[…] automatikusan csökkenni.3. Az előlegre vonatkozó speciális szabályokat az Áfa-tv. 59. §-a tárgyalja. Az 59. § (1) bekezdése kimondja, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a teljesítést megelőzően ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt juttatnak (a továbbiakban: előleg), a fizetendő adót pénz vagy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz formájában juttatott előleg esetében annak jóváírásakor, kézhezvételekor, egyéb esetben annak megszerzésekor kell megállapítani.Az Áfa-tv. az adó mértékével kapcsolatos szabályok körében, a 84. § (2) bekezdésének b) pontjában rögzíti, hogy előleg fizetése esetében a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.Az Áfa-tv. hivatkozott rendelkezései értelmében, amennyiben az előleget az eladó 2016. január 1-jét megelőzően készhez veszi, illetve azt nála jóváírják, akkor még a 27 százalékos adómérték alkalmazandó. Ha az előleg jóváírásának, kézhezvételének időpontja 2015. december 31-ét követő napra esik, akkor már az 5 százalékos adómértéket kell alkalmazni.Fontos rendelkezést tartalmaz az Áfa-tv. 59. §-ának (2) bekezdése, amely kimondja, hogy a jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza. Az előleg összege tehát minden esetben bruttó összeg, azaz az átvett, jóváírt összegből visszafelé, a fordított százalékértékkel (ami 5 százalékos ügylet esetén 4,76 százalék, 27 százalékos ügylet esetén pedig 21,26 százalék) kell az adóalapot és a fizetendő adót meghatározni.Végezetül röviden érdemes áttekinteni, hogy mely ingatlanok értékesítése esetén kell az 5 százalékos általános forgalmi adót felszámítani.Az Áfa-tv. a 3. számú melléklet 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjaiban meghatározott ingatlanok értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik. Az Áfa-tv. 82. §-ának (3) bekezdése alapján, valamint a 3. számú melléklet 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjai szerint 5 százalékos adómérték alá tartozik a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontjai alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, továbbá a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontjai alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.Az Áfa-tv. 259. §-ának 12. pontja meghatározza, hogy az Áfa-tv. alkalmazásában mi minősül lakóingatlannak. E rendelkezés értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.Az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja kimondja, hogy mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynekja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg (idetartoznak pl. a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a már befejezett ingatlanok is, amelyek esetében a használatbavételt engedélyező eljárás még nem fejeződött be jogerősen); vagyjb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.Az "első rendeltetésszerű használatbavétel" időpontján azt az időpontot kell érteni, […]
Megjelent a Költségvetési Levelekben 2016. április 12-én (226. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 4183
[…] automatikusan csökkenni.3. Az előlegre vonatkozó speciális szabályokat az Áfa-tv. 59. §-a tárgyalja. Az 59. § (1) bekezdése kimondja, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a teljesítést megelőzően ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt juttatnak (a továbbiakban: előleg), a fizetendő adót pénz vagy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz formájában juttatott előleg esetében annak jóváírásakor, kézhezvételekor, egyéb esetben annak megszerzésekor kell megállapítani.Az Áfa-tv. az adó mértékével kapcsolatos szabályok körében, a 84. § (2) bekezdésének b) pontjában rögzíti, hogy előleg fizetése esetében a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.Az Áfa-tv. hivatkozott rendelkezései értelmében, amennyiben az előleget az eladó 2016. január 1-jét megelőzően készhez veszi, illetve azt nála jóváírják, akkor még a 27 százalékos adómérték alkalmazandó. Ha az előleg jóváírásának, kézhezvételének időpontja 2015. december 31-ét követő napra esik, akkor már az 5 százalékos adómértéket kell alkalmazni.Fontos rendelkezést tartalmaz az Áfa-tv. 59. §-ának (2) bekezdése, amely kimondja, hogy a jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza. Az előleg összege tehát minden esetben bruttó összeg, azaz az átvett, jóváírt összegből visszafelé, a fordított százalékértékkel (ami 5 százalékos ügylet esetén 4,76 százalék, 27 százalékos ügylet esetén pedig 21,26 százalék) kell az adóalapot és a fizetendő adót meghatározni.Végezetül röviden érdemes áttekinteni, hogy mely ingatlanok értékesítése esetén kell az 5 százalékos általános forgalmi adót felszámítani.Az Áfa-tv. a 3. számú melléklet 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjaiban meghatározott ingatlanok értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik. Az Áfa-tv. 82. §-ának (3) bekezdése alapján, valamint a 3. számú melléklet 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjai szerint 5 százalékos adómérték alá tartozik a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontjai alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, továbbá a 86. § (1) bekezdése j) pontjának ja) vagy jb) alpontjai alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.Az Áfa-tv. 259. §-ának 12. pontja meghatározza, hogy az Áfa-tv. alkalmazásában mi minősül lakóingatlannak. E rendelkezés értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.Az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja kimondja, hogy mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynekja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg (idetartoznak pl. a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a már befejezett ingatlanok is, amelyek esetében a használatbavételt engedélyező eljárás még nem fejeződött be jogerősen); vagyjb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.Az "első rendeltetésszerű használatbavétel" időpontján azt az időpontot kell érteni, […]
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
