Ingatlan átruházásából származó jövedelem
Kérdés
Önkormányzatunk alkalmazottja 40 évvel ezelőtt vásárolt egy építési telket 2 millió forintért. A telken 2024-ben társasházat épített egy vállalkozó a telek tulajdonosának megbízásából. A társasház kétlakásos társasház. A társasház egyik lakása a telek tulajdonosáé lett, az építési költségekről számlákkal rendelkezik. A telek tulajdonosa így a társasház egyik lakásának a tulajdonosává vált. 2025-ben került sor a használatbavétel tudomásulvételére. 2025-ben a társasházi lakást a tulajdonosa értékesíteni szeretné. Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel csökkenthető-e a telek (illetve a telek egyik lakásra eső részének) értékével, ha igen, milyen értékben, a szerzéskori 2 millió forinttal, vagy a telek jelenlegi értékével (az egyik lakásra jutó telekhányad mostani értéke kb. 25 millió forint)? Amennyiben a jelenlegi telekértékkel csökkenthető a jövedelem, elegendő-e beírni a bevallásba a jelenlegi értéket, vagy esetleg értékbecslési szakértői véleménnyel kell megalapozni a pontos értéket?
Részlet a válaszból
Megjelent a Költségvetési Levelekben 2025. július 22-én (374. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 6703
[…] hatósági bizonyítvány kiállításának időpontjával vagy a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogyb) a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan bevételrésze tekintetében az (1)–(2) bekezdés szerinti szerzési időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevételrésze tekintetében az a) pont szerinti időponttal kell azonosnak tekinteni.A fentiekből adódóan a kérdésében említett esetben ingatlanrész értékesítése esetén a szerzés időpontját kétféle módon lehet meghatározni.1. Miután a társasház használatbavételi tudomásulvételének időpontja 2025, így ennek időpontja tekinthető az ingatlan szerzési időpontjának, függetlenül attól, hogy a földterület, amire a létesítés, ráépítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába [Szja-tv. 60. § (1) bekezdés].2. A bevételnek a létesítés, ráépítés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogya) a földterület (telek) bevételrésze tekintetében az érvényes adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának napjával ésb) a társasházi ingatlanlétesítés bevételrésze tekintetében a használatbavétel tudomásulvételének időpontjával (2025) kell azonosnak tekinteni [Szja-tv. 60. § (3) bekezdés].Tehát az 1. pont szerinti esetben az értékesített ingatlannak egy szerzési időpontja lesz (2025), míg a 2. pont választása esetén kettő szerzési időpont lesz: egy negyven évvel korábbi időpont és 2025.Az Szja-tv. 62. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;b) az értéknövelő beruházásokat;c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.Az Szja-tv. 62. §-a (2) bekezdésének a) és e) pontjaiban foglaltak szerint a megszerzésre fordított összega) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;e) a 60. § (3) bekezdése szerinti ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig (…) kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépítettanyag-érték.Miután nem az egész ingatlan kerül értékesítésre, ezért a telek tekintetében a korábbi adásvételi szerződésben szereplő érték olyan hányadát kell szerzési értékként figyelembe venni, amilyen hányad az értékesített lakásra esik.A kérdésben szereplő esetben a magánszemély a társasház létesítésének nevére szóló számlákkal igazolt költségéből csak azt a hányadát veheti a létesítés szerzési értékeként figyelembe, amilyen hányadot a felépített társasházból (lakás) tulajdonként megszerzett, majd értékesített.Például: Ha a magánszemély a társasházi tulajdonrészét 80 millió forintért értékesíti, az egész telek szerzési értéke 2 millió forint volt 40 évvel ezelőtt. A teleknek az értékesített lakásra eső része legyen: ½-ed, azaz 1 millió forint.Az építés számlákkal igazolt költsége legyen […]
Megjelent a Költségvetési Levelekben 2025. július 22-én (374. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 6703
[…] hatósági bizonyítvány kiállításának időpontjával vagy a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogyb) a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan bevételrésze tekintetében az (1)–(2) bekezdés szerinti szerzési időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevételrésze tekintetében az a) pont szerinti időponttal kell azonosnak tekinteni.A fentiekből adódóan a kérdésében említett esetben ingatlanrész értékesítése esetén a szerzés időpontját kétféle módon lehet meghatározni.1. Miután a társasház használatbavételi tudomásulvételének időpontja 2025, így ennek időpontja tekinthető az ingatlan szerzési időpontjának, függetlenül attól, hogy a földterület, amire a létesítés, ráépítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába [Szja-tv. 60. § (1) bekezdés].2. A bevételnek a létesítés, ráépítés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogya) a földterület (telek) bevételrésze tekintetében az érvényes adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának napjával ésb) a társasházi ingatlanlétesítés bevételrésze tekintetében a használatbavétel tudomásulvételének időpontjával (2025) kell azonosnak tekinteni [Szja-tv. 60. § (3) bekezdés].Tehát az 1. pont szerinti esetben az értékesített ingatlannak egy szerzési időpontja lesz (2025), míg a 2. pont választása esetén kettő szerzési időpont lesz: egy negyven évvel korábbi időpont és 2025.Az Szja-tv. 62. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:a) a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;b) az értéknövelő beruházásokat;c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.Az Szja-tv. 62. §-a (2) bekezdésének a) és e) pontjaiban foglaltak szerint a megszerzésre fordított összega) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;e) a 60. § (3) bekezdése szerinti ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig (…) kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépítettanyag-érték.Miután nem az egész ingatlan kerül értékesítésre, ezért a telek tekintetében a korábbi adásvételi szerződésben szereplő érték olyan hányadát kell szerzési értékként figyelembe venni, amilyen hányad az értékesített lakásra esik.A kérdésben szereplő esetben a magánszemély a társasház létesítésének nevére szóló számlákkal igazolt költségéből csak azt a hányadát veheti a létesítés szerzési értékeként figyelembe, amilyen hányadot a felépített társasházból (lakás) tulajdonként megszerzett, majd értékesített.Például: Ha a magánszemély a társasházi tulajdonrészét 80 millió forintért értékesíti, az egész telek szerzési értéke 2 millió forint volt 40 évvel ezelőtt. A teleknek az értékesített lakásra eső része legyen: ½-ed, azaz 1 millió forint.Az építés számlákkal igazolt költsége legyen […]
Vissza a találatokhoz
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
