Önkormányzati termőföld értékesítése
Kérdés
Önkormányzatunk a tulajdonában álló külterületi 10 hektár nagyságú termőföldjét (legelőjét) kívánja értékesíteni. A legelő beépítésre nem szánt területen fekszik. Az ingatlanon felépítmények is találhatóak: a legelő kerítéssel (10 éve) körbe van kerítve, illetve egy 300 m2 nagyságú épület (juhakol és egyben tejház) is található rajta. Az épület építési engedély alapján épült, de használatbavételi engedéllyel nem rendelkezik, mert még nincs 100%-ig kész (az épület áll, néhány belső munka elvégzése hiányzik), ezáltal a hatóságtól használatbavételi engedélyt nem kapna. Önkormányzatunk jelenleg az épületet befejezni nem kívánja, ilyen "jogi" állapotban szeretné értékesíteni azt. Az épület "ténylegesen" sincs használatba véve. Az ingatlan-nyilvántartásban az "épület" azért nem szerepel, mert annak feltétele a használatbavételi engedély megléte. (Az épületfeltüntetés a vázrajz és használatbavételi engedély alapján történik.) Az értékbecslő viszont értékelte az "épületet" és a kerítést mint felépítményeket, mert helyszíni szemléje során megállapította, hogy a természetben azok a legelőn találhatóak. (A felépítmények becsült értéke egyébként többszöröse a legelő értékének.) A felépítmények értékével viszont nem lehet a legelő mint földterület értékét növelni, mert a Földtörvény 24. §-a (3) bekezdésének ha) pontját és a 8/A. § (3) bekezdésében foglaltakat is figyelembe kell venni. Az áfára vonatkozó kérdésem lényegében a 8/A. § (3) bekezdésében foglaltakon alapult, mely szerint a szerződésben az ellenértéken belül fel kell tüntetni a föld, illetve az azon található felépítmények stb. ellenértékét is. Az épületnek önálló helyrajzi száma nincs, az ingatlanon belül "kivett" alrészletként sem szerepel a használatbavételi engedély hiányában. A kerítés építéséhez engedélyre nem volt szükség. Az elkészült értékbecslés külön tartalmazza a legelő, a kerítés, illetve az épület értékét. Hogyan alakul az áfafizetési kötelezettség az ingatlan értékesítése esetén? Hogyan kell számlázni a legelő értékét, az épület, illetve a kerítés értékét? Önkormányzatunk az ingatlanok értékesítését nem tette adókötelessé. Az épület új ingatlannak minősül, ezért áfásan kell értékesítenünk az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének ja) pontja alapján? Ebben az esetben a legelőre mint hozzá tartozó földrészletre is kiterjed az áfafizetési kötelezettség, vagy csak a 300 m2 altalajára? A kerítés áfamentesen értékesíthető?
Megjelent a Költségvetési Levelekben 2024. március 5-én (352. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 6227
[…] értékesítés között még nem telt el 2 év. A kérdés szerint az építmény befejezetlen, tehát az áfaszabályok szerint újnak minősül. Az új beépített ingatlan 27%-os áfával értékesíthető a hozzá tartozó földterülettel együtt. Az ingatlan az Szt. 26. §-a (2) bekezdésének értelmezése szerint magában foglalja a földterületet, a telket, az épületet, az épületrészt, az egyéb építményeket (mint például a víz-, gáz-, elektromos hálózat vezetékeit), az utakat, a vasutakat stb. Mindezeket a számviteli nyilvántartásokban elkülönítetten kell kimutatni. Ezen elkülönített nyilvántartás nélkülözhetetlen feltétele, hogy annak a dokumentumán, a számlán elkülönítetten szerepeljen – együttes vásárlás esetén is – az épület, illetve a hozzá tartozó földrészlet ellenértéke. Már az adásvételi szerződésben célszerű a telek és az építmény értékét szétbontani. Az építmény és a földterület szétválasztása számviteli szempontból azért is fontos, mert az Szt. szerint a telekre értékcsökkenési leírás nem számolható el. A Földtörvény 8/A. §-ának (3) bekezdése is azt írja elő, hogy a szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is. Az a tény, hogy a számlán külön-külön kell a felépítmény és a földterület értékét feltüntetni, nem befolyásolja az áfamértéket. Az Áfa-tv. 86. §-a alapján a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése ugyanolyan áfamérték alá esik, jelen esetben 27% áfa alá, mivel befejezetlen új építésnek minősül. Áfában a felépítményhez tartozó földrészletet az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint kell megítélni. Az Inytv. 11. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet: a) a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek […]
Jelentkezzen be!
Elküldjük a választ e-mailen*
